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数智地产:奔马旭辉大降速,年报里10个指标充满经营哲学

文章来源:爱德地产研究院日期:2019-03-20作者:姜皓天

 

昨日(3月14日)午间,旭辉控股集团公布2018年业绩。

集团录得合同销售金额人民币1,520亿元,按年增长46.2%。2012年-2018年,旭辉6年增长了16倍!

旭辉是闽系房企中规模快速扩张的代表性选手。人们普遍认为它过度追求规模、摊薄利润、低权益占比的速度型选手。

但是,我们从年报中发现,旭辉在2018年悄然发生了一些变化。

                                                                      
                                                                经营战略调整

1、扩张速度下降一半,全面降低杠杆,提高质量。销售增速由2017年的96%下降到2018年的46%。

2、权益占比开始提高。在市场上行期,加大合作杠杆,快速追求规模。在市场下行期,逐步提升经营质量。这是旭辉的经营哲学。

3、利润率提高。扩张期,利润让步于规模。而收缩期,利润得到更多的释放。

4、2019年减速至25%。旭辉这个值也非常稳健。在以稳为基调的2019年,几家巨头的增速目标初步都定在20-30%之间。

 年报分析

 1、核心净利润率:提高至13.1%,居于行业均值12%之上。

财报显示,剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%,较2017年提升5个百分点;核心净利润率维持在13.1%的高位,同比上升0.3个百分点。说明其资金赢利能力在提升。

2017年,毛利率的行业均值在27%左右,2018年有所整体提高,但也不会高过30%的。近期公布业绩的新城控股毛利率达到36.7%,已经是比较高的水位。

作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉核心净资产收益率(ROE)进一步上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业领先水平,充分反映出公司的内在价值。

2、核心净利润率36%>营收增速33%,说明其正在放慢规模速度。

得益于过去几年的强劲增长,旭辉2018年业绩指标保持稳定高速增长。营收423.68亿元,同比增长33%,核心净利润55.36亿元,同比增长36%,均延续了过去三年30%左右的高速增长。

核心净利润同比增长大于营收同比增长,说明其赢利能力在提高。

但相比总资产增长59%和权益销售额增速64%,其核心净利润同比增长36%,仍然是较低的比值。这说明旭辉利润增长低于规模增长,赚的钱更多的投入到下一年的开发之中。

2012年到2018年,旭辉集团的合同销售金额从96亿元上涨到1520亿元,增长幅度达1583%;

而其营业收入却仅从81亿元上涨到423亿元,增长幅度为522%;

利润仅从20.21亿元涨到71亿元,增长幅度为352%。

利润增速<营业收入增速<合同销售额增速,6年来旭辉是典型的规模优先战略,牺牲利润,快速奔跑。

3、净负债率:67.2%,较中期下降近5个百分点。

资金杠杆进一步降低。规模扩张减速,借的钱相对就少了。

旭辉精准把脉市场节奏,踩准融资窗口期,2018年期末综合融资成本5.8%,处于行业较低水平,融资能力有竞争力。

净负债率67.2%,较中期下降近5个百分点;债务结构更合理,短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%。账面现金则高达446亿元。

4、合约销售:增长46%,增速下降一半。

2018年,旭辉实现合约销售1520亿,同比增长46%。全年合约销售面积960万平方米,合约销售均价15900元/平米。

其中,来自一二线及准二线城市销售贡献达94%,整体分布更加均衡。苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿,浙江区域更是突破200亿。

2018年,旭辉土储新进入15城,新增93幅地块,补充货值超2200亿。目前,全国化布局已覆盖55个地级以上城市,完成了沿海及内陆核心区域布局。

2017年和2018年,旭辉合同销售额排名都是第15名。

旭辉销售增速与2018年TOP30名平均增长50%的速度较为接近。在行业集中度大幅提高6个点的背景下,旭辉的规模成长与所在群体保持同步成长。

5、权益销售增长率:63.9%,开始转折回升,但合作杠杆仍然很大。

据克而瑞统计,旭辉2017权益销售为550亿,2018年权益销售为861亿,权益销售增长63.9%。几乎贴近房企销售权益占比50%的底线。

与行业均值70%相比,旭辉的合作开发比例明显较大。这也是旭辉规模快速扩张的主要原因之一。说明旭辉的布局与开拓能力较强。

相比合同金额增速46%,权益销售增长率为63.9%。这说明旭辉在2018加大了自主开发销售的比例。其合作杠杆开始缩短,正在聚焦于有质量的增长。

旭辉权益销售占整体销售额的比重则从2014年的77%逐年下降为66%、55%和53%,有再次上升至64%。2018年是其权益占比提升的一年。在市场下行期,旭辉正在收缩提升经营质量。

6、回款率:87%,销售回款质量提高很多。

在市场急转直下的2018年下半年的因素影响下,还比2017年的85%提高了2个点,说明销售质量提高很多。

与布局三四线的恒大碧桂园的基本相近,表现出较强的回款能力。

全年旭辉的销售回款率维持在87%以上高位,同比增长2个百分点,真正实现了“有质量的销售”。

7、逆势拿地:四季度权益占比75%,提升项目权益比重。

项目权益占也由2017年的50%提升至2018年中报的58%。2018年四季度以来旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块,平均权益金额占比超过75%。

2019年前两个月,还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源,平均权益比更高达90%,未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。而在前两年,旭辉拿地权益占比通常在50%-60%之间。

林中表示,2019年公司将继续把握土地市场窗口机会,把握城市分化和市场轮动的投资机会,增加在二线、强三线城市的土地储备,进一步优化土储结构,增加项目权益比重。

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8、储销比:5.7,粮草充足。

土地储备面积与当年销售面积比值为:5.7倍。

截止2018年年底,总土储达5500万平米,对应960万平的年销面积,储销比达到5.7倍。

其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。

9、负债率:上升2个点。

在合作杠杆下降的情况下,适度加大了资金杠杆。否则,其规模很可能下降,因为没有足够的杠杆去支撑扩张了。

 

10、三费比率达到8.6%,同比增加1.9%。

营销及市场推广开始11.5亿,营销费率为2.7%,处在行业均值范围。但是相比2017营销费率1.9%,有较大提升。这可能与2018年下半年市场行情销售困难有直接关系。

行政开支4.9%,同比提高了0.9个点,提升较快。

总结


 旭辉表示,集团将2019年全年初步合同销售金额目标订为1900亿元,较2018年合同销售金额增加25%。集团预计2019年全年的可售资源供应估计超过人民币3500亿元。

总裁林峰表示,2019年市场是低开高走的,旭辉要追求有质量增长。他还称集团下半年也有可能挑战更高利润。

 

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本文作者 姜皓天 专业交流请加微信:Jack18181818

 

 



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