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恒大▪万科▪碧桂园:年报大战,各亮什么绝活?

文章来源:爱德地产研究院日期:2019-03-28作者:姜皓天

地表最强的三大房企,恒大、万科、碧桂园,都公布了年报。

一个比一个好看,一个比一个颜值高。各大媒体看热闹不看门道,各种牛逼的数据满天飞。

哪些数据是纸老虎?

哪些数据最具有业绩可比性?

哪些才能见证真正的企业实力和经营能力?

三家都处在5000亿规模的塔尖上,各自的管理能力和经营模式有何差异?

我们把三家的数据都拿出来比一比。没有比较就不知道有多厉害!

销售指标

如果从销售权益占比来看,恒大95%,很少合作开发项目,是真刀真枪的为自己干,含金量很高。

万科70%,碧桂园69%,双方的合作杠杆不差上下,正好是行业的平均值附近。这也是规模竞赛时代,大家的通行玩法。

在回款率这个关键指标上,恒大的优势也非常明显。

1、权益销售规模:恒大夺冠

恒大5241亿,万科4248亿,碧桂园5019亿

从权益金额来看,恒大第一,碧桂园第二,5000亿级的规模,数据肩并肩,非常接近。而万科还在4000多亿,差了将近20%的体量。

权益金额比流量金额更重要,因为这些才是利润的主要来源。而流量金额中的合作部分并不能给自己产生真金白银的收入。规模竞赛告一段落,质量提升才是主航道。部分权益数据来源克而瑞榜单。

这次恒大和万科公布了合同销售金额,而碧桂园仅公布了权益金额。从目前公布的销售数据来看,万科6069亿,恒大5513亿,碧桂园5019亿。名义上,万科又重回老大的宝座。

那是因为碧桂园铁了心不想当老大,只公布权益金额,它的合同销售金额可是高达7287亿啊,排第一毫无压力的。

2、回款率:恒大夺冠

恒大95%,万科85%,碧桂园91%

行业常见的回款数值多在75%左右。可见这三家巨头都处在优秀水平。

恒大碧桂园主要也得益于三四线的快周转,资金流更加充沛。而万科主要布局一二线,受制于政策调控,回款率就慢了很多。

在行业下行期,现金为王。回款是企业避免资金链断裂的核心手段之一。

3、均价上升:万科夺冠

恒大5.6%,万科10%,碧桂园8.7%

万科得益于涨价的赢利空间更强。

均价上升,是房企销售规模扩张的重要驱动指标。

2018年,恒大成交均价10515元/平方米,万科均价为 12,988 元/平方米,碧桂园售价8,550元/平方米。由于恒大全部精装以1500元标准交付,其毛坯售价8500元每平,与碧桂园旗鼓相当,跟国家目前商品房销售均价基本吻合。

财务指标

 

在营业收入上,恒大优势明显,它已经比万科多了57%的体量。

但是,小房企才看营业收入,大房企只看归属利润。

竟然是碧桂园的自有资金赢利能力最强,说明它的财务杠杆效能最高。

1、营业收入:恒大牛

恒大4,662亿,万科2977亿,碧桂园3791亿

跟权益销售额的排名一样,恒大第一,碧桂园第二,万科第三。

地产人基本上都知道,营业收入主要是前两年房屋销售的交付结算金额。也就是说,这都是前几年销售数字的转换,已经是既成事实了。

2、净利率:恒大牛

恒大16.8%,万科12.7%,碧桂园9.1%

恒大比万科的赚钱能力还强,没有想到吧?

净利率是衡量房企赚钱能力的最重要指标,也是判断房企经营发展模式的重要参考。

仅从这个指标看,如果说碧桂园是快周转型企业,万科是典型的均衡型企业,那么恒大就是利润型企业了。这是不是打破你认为恒大也是快周转企业的误解呢?

3、归属股东净利润:不差上下

恒大374亿元,万科338亿元,碧桂园346亿

三家不差上下,都是300多亿。

这里采用归属于股东的净利润,因为无论是毛利、净利、核心净利都有大比例要划分出去。只有归属股东净利润才是自己的纯利。

例如,2018年恒大实现核心净利润783.2亿元,净利润722.1亿,减少的原因是地产主业以外的其他产业整体是亏损的。而归属股东的利润只有374亿,因为其中近一半是外部股东的收益。

4、净资产利润率:碧桂园最牛

恒大12.1%,万科14.3%,碧桂园19.95%

看明白了吗?碧桂园的股东竟然最赚钱。这说明碧桂园的综合财务杠杆效能最高。

恒大净资产3086亿,碧桂园净资产1734亿,万科净资产2356亿。

我们要把利润指标里的水分都挤出来,只看最核心的净资产利润率吧。它相当于你自己的1块钱,全年为自己家赚了多少利润。这个指标通过归属股东净利润除以净资产所得。

5、净负债率:万科最低

恒大净负债率152%,万科30.9 %,碧桂园49.6%

吓了一跳吧,如果说万科和碧桂园都没有把财务杠杆用足,那么恒大肯定用力过猛。而且这还是在2017年底183%的基础上,降低了31.8个百分点。

房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同,预收款没有利息成本,最终无需偿还,一定会转化为收入。因此,净负债率能够较好地反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

但是,行业净负债率的均值为85%左右,恒大敢玩这么险也是牛逼。当你看到阳光城净负债182%也就不再大惊小叫了。

另一方面,万科近年的扩张速度太慢,很可能与净资产负债率过低有关。

所以,净负债率也要用到合适才行,不能保守,也不能过激,要量力而行。

6、现金保障:万科最从容

恒大0.64倍,万科2倍,碧桂园1.48倍

恒大虽然手握2042亿,但一年期短债高达3813亿,现金保障比为0.64。

通常来说,现金能够覆盖短期债务就不会出现资金链断裂的情况。当然这个指标也不能静态的看,因为各家还有银行授信很大额度没有披露。

而且,大家还习惯借新债还旧债。这个只能是参考而已,即使小于1也不能断定企业就有重大资金链危机的。

费用成本

 

在费用成本上,万科具有明显的优势,其管理创新带来切实的效益。如果以3000的营收为基准,万科比碧桂园可以多赚92亿,省下的都是利润。在白银时代,3%的利润空间已经足够大了。

1、营销成本:万科最低

恒大3.3%,万科2.65%,碧桂园3.3%

可以看出万科的品牌价值和营销效能更高的,毕竟万科的营销管理水平也是引领行业多年的。

如果营业收入同是3000亿,仅此一项万科可以节省19.4亿的成本。

2、管理成本:恒大最低

恒大3.17%,万科3.46%,碧桂园4.38%

恒大3.17%,真是没有想到。如果营业收入同样是3000亿,仅此一项恒大可以节省36亿。

3、财务成本:万科最低

恒大3.13%,万科2%,碧桂园3.5%

还是万科厉害。如果营业收入同样是3000亿,仅此一项万科可以节省45亿。

这里的财务成本是资金费用减去利息收入,没有统计融资成本。财务成本比利息成本,更能全面反映一个企业整体资金使用的综合成本。

因为房企里面的预收款是没有利息支付的负债,但是有些企业却赚取了它的利息收入,从而全面降低财务成本。

土地投资

 

恒大超低地货比的巨量土地,为其跨越发展提供了坚强的后盾。

1、新增土地成本:恒大低的出奇

恒大1635元/平,碧桂园2254元/平,万科5427元/平,中海6995元/平

可以看出,恒大的平均土地成本低,还真不是盖的。而且是逐年下降的,2017年和2016年的分别是每平米1889元和1996元。据说,72.1%位于一二线城市。

公开数据显示,恒大一二线的土地成本才2040元。而万科的整体成本是5427元每平,贵了2倍还多。

谁能告诉我原因呢?同样是一二线,恒大是怎么拿地的?

2、储销比:恒大最高

恒大5.8倍,万科3.8倍,碧桂园5.2倍

也就是说,不在新增土地的情况下,恒大总土储3.03亿平方米够用5.8年,万科1.55亿平米土储够用3.8年,碧桂园2.8亿够用5.2年。

恒大坚持高储备策略,而万科则是量入为出的保守策略。

土地的多寡尚无定论,有企业拿地过多最后不得不割肉保命,有企业拿地成本很低,靠土地升值带来新增收益。关键是拿低价的好地。

3、地货比:恒大最牛

恒大1:6.4,万科1:2.4,碧桂园1:3.8

传说中的地货比1:7竟然是恒大!

地货比是重要的经营杠杆,对于扩大利润空间、提升周转速度都有很大的帮助。

也就是说同样1块钱拿地,恒大可以卖出6.4元的房价,而万科只能卖出2.4元的价格,碧桂园则可以卖出3.8元的价格。

总结

 

15个拧干水分的指标分析下来,我们发现:

万科靠卓越经理人的经营管理能力赚钱。他们把管理效能发挥到最大,在行业周期的起伏里自由穿行。

恒大靠老板的战略眼光和资源禀赋赚钱。他们具有大开大合的穿越周期的洞见,靠远见和资源行走江湖。

碧桂园靠优秀的杠杆效能赚钱。他们善于借钱用钱,让别人的钱为自己赚钱。杠杆效能最大。

经典案例:恒大超周期拿地

 

恒大是行业公认的战略布局与周期高手。

3 亿平超规模的低价土地储备,为恒大坐稳行业前三提供了充足的土地资源。这一切都源于它根据自身实力和行业周期变化,选择了最为高效的战略路径。 

2013 年,为了增加一二线城市的土储,不惜大举发行永续债;

2015 年,行业对大势不看好时,恒大48 天上100 个项目;

2017 年在大家在争拿地王的时候,恒大迅速还掉了上千亿的永续债,降低了杠杆。恒大的实际土储可能比目前的公开数据更便宜,因为恒大拥有大量的城市更新项目,并没有被纳入土储中。

1、策略分析:前期顺周期,后期逆周期

恒大年度新增面积统计

2010~2014 年,全国房地产开发投资增长下跌明显,恒大拿地面积也是逐年减少,2014 年是最低点。 

2015~2016 年:逆周期拿地。在其他主流开发商拿地增长意愿都很低的行情下,恒大超常规低价大量拿地,

2016年更是达到 10238 万平方米。土地储备完成了战略规模布局的要求。 

截至2017 年 6 月 30 日,恒大总土地储备面积达2.76 亿平方米,累计平均成本 1658 元 /m2。“口袋有粮心中不慌”。

2、布局分析:相比同行节奏,提前 2 年以上完成热点市场布局

从二线进三线,再从三线回一二线,恒大拿地的逻辑基本是沿着城镇化高速发展轨迹和自身实力的变化进行安排,在一定程度上比市场启动节奏还要早,这无疑让它尝到了房地产市场变化的更多甜头。 

二线城市时代:(2006 ~ 2009 年)

2006~2009 年,选择二线城市的主流市场,避开一线高地价城市,完成原始积累。

上市前的恒大,实力尚不足以与当时的巨头正面竞争。它采取从二线发力的策略,避免一线土地市场激励竞争。拿地成本低于一线城市,这使恒大快速站稳脚跟,实现原始积累。 

恒大总裁夏海钧表示:“2006 年是恒大全国扩张的时候,当时总资产只有100 多亿元,如果只去到北京、上海,一个项目就把我们资产吃没了,所以 2006 ~ 2009 年进入全国的时候,我们首先选择了省会城市。” 

下沉三线城市:(2010 ~ 2012 年)

2010~2012 年,快速避开二线主流市场,比同行提前3 年完成三线城市土地的大规模储备。

2009 年,恒大在香港成功上市。以规模发展为主要目标,将二线省会城市战略下沉到了三线城市。通过在港股市场发行永续债等方式直接融资,恒大拿到了三四线城市大量的便宜土地。 

2010 ~ 2012 年,一二线城市房地产市场发展过热,47 个主要城市开始力度空前的限购。随着城市化进程加速,三四线城市的房地产迟早将迎来发展期。但是当时尚未爆发,恒大抓住难得的窗口期,储备大量低价土地。截止到2012 年,恒大三线城市拿地面积占比 80% 左右。 

2015 年年底,受“去库存”政策刺激,三四线城市启动,部分房企才纷纷选择下沉三四线。而恒大已经提前 3 年完成了战略储备。 

从三四线向一二线转型:(2013 ~ 2016 年)

2013~2016 年,再次通过收并购和旧改等手段,逆势切回一二线。一二线城市布局节奏比同行快 2 年。 

现在的土地储备排名可能就是 5 年后的房地产公司排名。 

2013 ~ 2016 年,回归一二线,让恒大完成了全国布局。面对全国城市轮动,坐稳了前三的位置。 

到 2012 年年底,恒大全国229 个项目中,仅有6 个一线城市项目。一二线城市 项目数量占比较少。 自 2013 年开始,恒大全国项目共291 个,其中一二线城市项目数量占比提高到 45.4%,2014 年占比达到了 70%。

2016 年新购项目土地储备10238 万平方米,一、二线城市新增项目数量占比为 59.6%。由于 65.7% 新项目通过转股或合作方式取得,新增土地储备成本下降至 1996 元 / 平方米。 一线城市土地供应面积有限,竞争激烈。恒大通过旧改、收并购、避开了一二线高地价的竞争,并拿到足够规模。

2016 年底,恒大有46 个大型项目分布在深圳, 43 个旧改项目布局在深圳及临深地区。 由此,恒大在土地市场厮杀惨烈的 2017 年之前完成了土地储备的大幅提升。 

新周期战略:土地储备负增长(2017~2020 年) 

恒大2017 年宣布,企业战略由高负债、高杠杆、高周转、低成本,向低负债、低杠杆、低成本、高周转战略转型。 

2017 半年报表示,将在2017 年 7 月~2020 年 6 月把土地储备总量控制在每年负增长 5% ~ 10%,相当于每年减少 1000 万 ~2000 万平方米。降规模、降负债,恒大为了有效地应对房地产调控和2018 年开始的经济下行。 



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