百强房企销售大涨60% 房企终于要回血了

日期:2022-07-04 09:24:12 来源:爱德地产研究院

2022年上半年刚刚结束,房地产行业提交了销售“成绩单”。6月房地产市场迎来半年业绩冲刺期,百强房企销售环比大幅增长60%。

随着重点城市政策松绑,优质房企强势反弹、地方国企黑马脱颖而出。

万科郁亮表示,短期市场已触底,传递出对行业的信心。行业仍处于相对低迷状态,但至暗时刻已经过去,迈出了破茧重生的步伐。

一、全国百城成交面积环比增长37%

2022年6月份,全国100个城市新建商品住宅成交面积2837万平方米,环比增长37%,同比下降34%。相比5月份降幅收窄了22个百分点,复苏动力增强。

图表1:全国百城新建商品住宅成交面积(单位:万平方米)

全国百城新建商品住宅成交面积.jpg

来源:通联数据,爱德地产研究院整理

分能级来看,一线城市中,北上深环比均出现不同程度上涨。其中,上海、北京因疫情得以阶段性控制,环比分别上涨727%、51%。二三线城市轮动复苏,青岛、长春、济南、苏州、杭州等均迎来不同程度放量。其中,长春和疫情防控后积压的需求释放有关。苏州、成都则受益于近期持续宽松的购房环境。青岛、杭州则和此前购房交易数据集中网签等有关。

图表2:6月份典型城市新建商品房住宅成交面积环比增速

典型城市新建商品房住宅成交面积.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

多城成交数据环比回升,得益于宽松的购房政策和持续改善的供需关系。

从政策环境看,4月29日中央政治局会议统一了思想,为各地的政策放松指明了方向。进入5月之后,各地出台楼市扶持政策频率明显加快。

其中,5月15日,央行、银保监会提出,首套商业性个人住房贷款利率参考标准下调20个基点;5月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%,这是在LPR捆绑房贷利率后降幅最大的一次。

据不完全统计,截至6月12日,今年调控政策放松频次超300次,覆盖城市超130个,仅5月单月调控放松频次即超90次。

房企端,各大房企为冲刺半年度业绩,积极推盘及营销去化,对整体成交回升起到了“推波助澜”作用。

二、百强房企6月销售环比增长60%,止跌回升

根据克而瑞数据,百强房企6月单月全口径销售金额8311 亿元,环比大幅增长60.1%,同比下降43%,降幅较5月单月收窄17pct,整体销售出现改善。

图表3:百强房企单月销售金额及增速

百强房企单月销售金额.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

头部房企销售复苏更为明显。TOP20房企6月单月销售环比均出现不同程度上涨。其中,六成房企6月环比涨幅超50%。

招商、滨江、绿城、金茂、华发、金地6家房企环比涨幅超100%。其中,招商、滨江环比涨幅甚至超150%。

此外,越秀、滨江、华润3家房企6月单月销售同比为正。越秀销售表现尤为亮眼,6月单月销售同比上涨108%,1-6月累计销售同比上涨2%,并成为今年累计业绩同比回正的首家房企。

图表4:TOP20房企销售表现(亿元)

TOP20房企销售表现.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

三、龙头新格局:保利超万科,排第2; 华润首次进前5

2022年上半年,龙头房企的销售排名也出现了一些新的变化。

行业前三甲由“碧万保”变为“碧保万”。

2022年6月单月,保利发展实现销售额510亿元,位居行业第1,也是唯一一家单月销售金额超过500亿的房企。在六月强势销售的带动下,2022年上半年,保利全口径销售额、权益销售额排名均排名行业第2,超过万科。

1-6月房地产销售榜.jpg

来源:克而瑞

事实上,自去年以来,保利销售表现就十分亮眼。2021年,保利实现合同销售额5349亿元,同比增长6.4%,增速位列TOP5房企中的第1,销售排名由第5名升至第4名。2022年一季度,保利销售排名由上升1名,位列第3,实现了2017年提出的“重回行业前三”的目标。

在今年业绩发布会上,保利又提出了“进三争一”的新目标。此次,保利销售排名超过万科也在大家意料之中。

榜单还有一个新变化,华润置地首次进入行业前5。近年来,华润置地的销售排名一直稳步上升。2019年排行第10,2020年排行第9,2021年排名第8。进入2022年,华润置地发力明显。前4月排名第7,前5月排名升至第6。上半年结束,排名又升至第5。地产行业的下半场,具备资金和资源优势的国央企将成为绝对主流。而高杠杆的民营房企,将慢慢退出历史舞台。

四、区域深耕房企、地方国企逆流而上,滨江、建发、华发、越秀排名稳居前20

近年来,区域深耕型房企及地方国企,逐渐走向大众视野。2022年以来,滨江、建发、华发、越秀等趋势深耕型房企排名稳步上升,2022年上半年,已牢牢站稳了行业前20的位置。

图表5:滨江、建发、华发、越秀房企行业排名

滨江、建发、华发、越秀房企行业排名.jpg

来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

深耕杭州的滨江,一度以“人均效能超过1个亿”而频频出圈。

滨江6月全口径销售额234亿元,环比增速高达150.7%。

 2021年下半年以来,滨江紧抓杭州2021年第三次集中供地、2022年第一批、第二批集中供地窗口期逆势“屯粮”,分别斩获4宗、11宗、12宗优质地块,获取杭州土地宗数居同行之首。

根据中指研究院数据,2022年上半年滨江拿地金额达392亿,位居房企首位,积极补货为后续规模扩张奠定基础。

背靠厦门国资委的建发房产,是近年来当之无愧的黑马。建发近5年销售复合增长率为50%,在TOP20房企中位列第1。  

自2017年以来,建发拿地发力明显,拿地金额同比增速逐年加大。2021年下半年以来,建发以总额约231亿元拿下19宗地块,并进入拿地榜前10。

 2022年厦门首轮土拍,建发作为“地主”,以 94.4亿拿下3块地,拿地金额占此轮集中供地总出让金的60%。

2022年上半年,建发以349亿的拿地金额跻身拿地榜第4,未来销售增长后劲十足。

深耕珠海的华发股份,6月销售额环比上涨105%,同比上涨41%,是为数不多同比环比均实现增长的房企。

华发近5年销售复合增长率为40.8%,增速位于行业第2。2022年,华发发展势头猛烈,仅用3个月的时间,行业排名前进了15位。深耕广州的越秀地产,6月单月销售额环比上涨65%,同比上涨108%,1-6月累计销售额同比上涨2%,率先实现累计业绩同比转正。

2022年上半年,越秀行业排名第18,半年提升19名,为2022年排名增长最快的房企。越秀也是2021年为数不多超额完成全年销售目标的房企,并首次跻身千亿规模。其中,TOD项目销售额对业绩贡献达15.5%。

自2019年引入广州地铁作为第二大股东后,越秀的TOD战略模式加速发展。2022年,越秀TOD开发首次走出广州,开启全国化扩张。总体来看,滨江、建发、华发、越秀都是绿档房企,且融资成本低。在行业下行期,多数房企迫于资金压力收缩规模,而财务稳健的房企迎来了“弯道”超车的机会。

五、市场恢复缓慢,房企还需熬过7、8月

总体来看,5月和6月地方纾困政策密集出台对市场预期的转好起到了一定的积极作用。

正如郁亮所言,短期市场已触底,但市场恢复是一个缓慢、温和的过程。考量到年中这一特殊时间节点,集中备案、需求递延等因素影响,对于当前局部市场的“回暖”行情仍需理性看待。部分城市受疫情影响,前期基数较低。

如今疫情得到阶段性控制,6月份迎来了需求补偿期。从往年的市场表现规律来看,6月为地产销售旺季。为冲刺年中业绩,部分房企加紧供应节奏,大量楼盘集中入市弥补了此前供应空白。

而市场到7、8月将进入淡季,环比需求预计将有所回落。

图表6:商品房当月销售面积(单位:亿平方米)

商品房当月销售面积.jpg

注:2022年6、7、8月“商品房当月销售面积”以及“变化趋势”为预测值

数据来源:国家统计局,爱德地产研究院整理

同时,7-8月份是房企今年第二个偿债高峰期。根据中指院数据,2022年7月、8月房企到期债务规模分别为1214.8亿元、1011.7亿元,均超过千亿元。

图表7:房企债务到期规模(单位:亿元)

房企债务到期规模.jpg

数据来源:中指研究院,爱德地产研究院整理

当前,融资渠道仅有部分示范性企业破冰,绝大部分民营房企偿债压力并没有减轻。民营房企更着重于去库存、促销售、保现金流。

最近,不少房企推出小麦抵房款,大蒜抵房款,以瓜抵房款等营销活动。虽然这些花式营销会被扣上过度割农民韭菜,花式噱头营销博眼球等帽子,但是房企们还是愿意尝试,先活下来比什么都重要。

如果房企能够顺利度过7、8月,随着宽松政策效应的持续发酵,市场修复会更加坚定,楼市有望逐渐回暖。

总 结

总体来看,6月主要一二线城市商品房销售同比降福相对收窄,环比涨幅明显上升。

随着地方救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一,那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市,市场真正企稳复苏仍需时间。正如郁亮所言,短期市场已触底,但市场恢复是一个缓慢、温和的过程。对于房企而言,还需积极推动销售回款,顺利度过7、8月的偿债高峰期。


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