住宅创新设计漫谈——采访金地集团产品管理部祝峥总经理

由清华大学《住区》杂志授权刊登 

采访/戴静 杜一鸣 吴佳晶 

受访人/祝峥 

整理 /吴佳晶 

地点 /深圳金地集团总部

金地集团产品管理部总经理：祝峥 

                                                                                          金地产品创新三方面 
住区：谈到创新，其实很难。您觉得金地集团近年来在产品创新上走过了哪些路?给用户带来了哪些住宅质量的提升? 

祝峥：创新的确不易，说到创新，我们来谈谈金地产品创新home+行动吧! 

金地今年推出了home+产品创新行动，这个行动涵盖了三个方面的创新，第一是生活方式的创新，第二是专业维度的创新，第三是产品维度的创新。 

创新首先还是去引领客户的生活方式，金地产品的核心价值是引领人本生活，所以我们从客户的生活方式出发，在原来的“褐石”、“名仕”、“格林”、“天境”、“世家”的基础上推出两个新的系列，一个是“风华”系列，一个是“未来”系列。风华系列定位是新东方住宅，目标客群是改善型客户，这类客户的特征是从其他城市到一二线城市生活，希望在大城市找到归属感。这一系列目前已在南京、杭州等城市的项目落地。未来系列主要针对85后的年轻人，基于年轻人喜欢玩朋友圈、爱交朋友的社交需求规划园林、打造社区文化。比如小区里的公共空间都有会有二维码，业主一扫二维码就可以加入社区APP篮球群、阅读群、交友群等趣味社交群，找到同一社区志趣相投的朋友；通过线上社区APP，实现与同社区朋友交流分享，组织线下公共活动。 

第二个方面是专业维度的创新。金地以“科学筑家”著称，产品不单单是外型漂亮，最终还是要落实在具体的规划、户型、景观、精装等这些专业的层面，当然还包括智能化、服务方面。这些专业维度的创新从去年开始启动。金地新推出的Life智能家、五心精装家、以及360°景观健康家，分别满足客户对智慧社区、精装修和景观的需求。 

五心精装家是金地集团凭借在全国二十多个城市的产品研发平台，依托16万户入住家庭以及对客户家庭多样化生活行为模式的研究，精心设计了金地的精装产品—“五心精装家”，里面包含了我们15个系统和39个细节价值点，带给客户的是一个“贴心、安心、开心、省心、放心”的家。 

景观对于项目溢价的重要性有目共睹，但如果景观还仅仅停留在好看的形式层面，对住户生活质量提升其实有限。景观更重要的是要容纳人的活动，结合客户需求，金地推出了360°景观健康家，即以健康为主题，从时间、空间和年龄三个维度，营建涵盖生活、绿化、玩乐、功能的社区景观。举个例子，深圳现在很流行跑步，很多客户都是夜跑族，为此金地提出“夜光跑道”的概念，整个跑道的照明、地面材料、饮水装置等都会结合跑步来设置。客户下楼就可以跑步，真正做到在家门口运动。 

今年，智能家居非常火。智能家居是房地产产品创新与服务创新的核心领域，而智能家居的核心和未来，又在于人性化。金地Life智能家拥有两大核心模块，一个是家庭内部的智能家居，另一个是社区内的智慧社区，涵盖了4大价值点：安全、健康、便捷、舒适。 

第三方面是户型产品的创新，我们今年推出了“极公寓”和“优品宅”这两个类型。 

极公寓在建筑面积25平方米的极小尺寸中，实现了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等诸多功能空间，并确保每个空间尺度舒适。相较于市场同类产品，面积小、功能全、总价低，适合投资，利于销售。根据客户居住行为模式研究，绝大多数客户希望拥有1.8m的床、大衣柜、大鞋柜，以及大面积采光的阳台；“三大一明”已全部在25m ² 的空间中实现。根据客户居住行为模式研究，90后兴趣爱好广泛，对生活品质要求更高，收纳量包含平衡车、自行车、音乐器材、健身器材等等丰富的生活用品，极公寓整体收纳量达到15m ² ，完全满足收纳需求，在产品设计上足功夫。 

极公寓推出住客自助管理制度，充分利用住户资源，由住户来为公寓提供服务，比如成立专门的活动策划执行小组，定期组织各类活动，如桌面游戏、爬山、交友活动、自驾游等等，以满足日常生活和精神文化需要。 

优品宅是指金地研发的改善型户型，金地未来将从3个方面进行提升： 

首先，多元化的客厅。现在改善型客户普遍有很多兴趣和爱好，需要一个专属的空间。所以客餐厅的打造需要有复合型的功能，比如把客厅旁边半间房并进来，打造一个休闲空间，可以放钢琴，也可以改造成书房。 

其次，双子女套间设计。这个产品设计了同性别的和一男一女的双子女套房户型。这个套房中间会有一个灵活空间，用门进行隔断，门拉开可以作为活动空间，如果是同性别则一直住一起，如果是不同性别则进行隔断，2个孩子既可以一起玩，彼此又会有自己的空间。如果只有一个小孩，就把这个空间并到客厅去，变成刚才客厅里面的多功能空间，非常灵活多变。 

第三，双钥匙设计。把一个老人房做成带卫生间的老人套房，老人可以从电梯厅里面一个门单独进去，或者作为子女成年后的单独空间，套房有一个洗手间和简单厨房的操作台面。此外，也可以用作投资用途，把它单独租出去。 

户型的设计不能简单从纯技术的角度去分析，尺寸是多少，高度是多少，而更要多从客户的角度出发，真正做到满足客户的需求，解决他们的实际问题，这样的产品才会有生命力。 

客户需求是产品创新的基础 

住区：随着中国新生人口的减少，未来可能不需要那么多房子了，房地产发展的黄金时期是否会缓下来?另一方面，中国正在进入老龄化社会，金地集团为应对这个时代的到来，有哪些考虑? 

祝峥：现在大家都在说地产进入“白银时代”，如何面对未来?中国是一个人口大国，其实只要有人在，需求就是存在的。所以说，并不是说需求没有了，而是我们要研究需求现在以及未来会变成什么样子? 

决定需求的本质是人口结构的变化。80后的人口本身占我国的比重很大，而且正处于结婚和生小孩的阶段，他们撑起了购房大军的半壁江山。现在80年的人35岁，85年的人30岁，再过五年，80年的人40岁，85年的人35岁，正是需要从刚需转向改善的爆发期，因此我个人判断未来五年肯定是改善型住宅的天下，是一个主战场。 

然后呢?90后将成为社会主流的消费群体了，我们专门进行了90后人群研究，研究他们整个代际的特征，通过研究我们总结出来了一套客户代际的研究方法。首先客户是现实的活生生的人而非概念的人，把人研究清楚了，他的需求不就出来了吗?从代际的角度出发去研究社会人，先去找出代际的一些共性，如经历了相同的历史时期、从小所受的教育，包括那个年代的政治经济的环境、一些大的事件、一些时代偶像对人的影响，这就是很根本的一些东西。这些会影响和形成其消费理念和消费能力，造就其不同的购买需求。 

这样我们能做到源源不断地创新，追踪不同客户的需求。比如说现在刚刚大学毕业找工作的年轻人，他去租房，我们的极公寓就是针对这类人群需求进行研发的，如果买房25m² 极小公寓，总价在一线城市也可以控制在100万以内。 

随着年轻人的成长，有对象了，会组成家庭，我们的SMART+户型，就为这个阶段的人群服务的。然后这些家庭慢慢添小孩了，父母接过来了，需要更大的改善型户型，于是诞生了MAGIC+户型。其实每一代人都是这样一个过程，他们一样，又不一样，不一样在哪里呢?比如说90后，是互联网时代长大的一群孩子，那么所有的智能化的配置在他看来是理所当然应该有的，是刚需。 

因此每一代人对于需求的理解是不一样的，我们有一整套的研究分析方法，基于很多样本资料调研出来的数据，金地所有的产品研发和创新都是基于满足客户需求，我们还在酝酿，明年可能推出适老型产品。 

住区：客户反馈是一个最关键的点，就是说项目建成了之后，建筑师的理想，开发商的理想到底是否实现?建成之后使用情况如何?客户满意吗? 

祝峥：金地产品的设计和创新，我们不只去分析新的需求，也会去做回访的，了解客户真实的反馈信息。 

我们做产品迭代和更新的时候会到原来的老的项目中进行客户调研。通过这样的回访调研，我们对于客户的的需求和关注点的变化也更为了解。比如原先客户特别在意建筑的外表与环境，后来客户渐渐更成熟，慢慢去关注一些更实际的东西，比如说户型本身，精装修，健康生态等。我们“360°景观健康家”的概念就是强调园林、景观是为人所用的，这其实跟10年前的景观理念有很大的区别，它并非是仅仅停留在好看的观赏层面上，它一定要有参与性。比如建筑的性能，如雾霾、南方的湿度、日照、通风、采光等。我们的每一个系列也从原先注重外在的东西到更加关注核心的东西。 

金地的产品研发最重要的特色就在于以客户需求为出发点，我们的产品研发部门有市场策划师，对客户和市场都非常了解，他们会和设计师一起去做产品研发。如果仅仅只是设计师自己去做，像很多房地产公司一样，实际上是少了客户和市场这一部分的前期工作的。 

通过对客户的接触，你才能真实地感触到客户的痛点是什么。比如说我们去做精装调研的时候，发现家里只要有老人的，很多人在家里的洗手间马桶旁边装了扶手，所以我们就在精装标准中增加助力扶手。 

实际生活中的门厅柜基本上都是不够用的，所以我们的单体标准化中全部都在门厅留下了充足的空间。包括厨房的尺寸，我们发现现在客户家里的厨房家电太多，厨房面积也是不够用的，那我们就对厨房的开间尺寸，对操作台面的最小尺寸都有要求了，这都是我们经过很大量的客户的问卷调研和入户面谈、回访调研出来的。 

研发的落地需要实践，我们会听子公司的反馈，我们和子公司有很好的互动，我们的研发成果他们去落地应用，然后反馈，子公司的反馈好我们会更有信心。 

完善的配套为居住者带来便捷生活 

住区：我们刚才谈的是住房与居住者的关系，人除了自己的家，更多要生活在城市，金地在项目的开发过程中怎么考虑城市的因素。 

祝峥：项目和城市的关系的确很重要，基本上城市比较中心的区位在拿地的时候很多条件就限定了，包括各种指标，道路开口、配套用房、车位配比等等，我感觉政府更加起到主导作用，项目上能够尽可能解决的是如何有效利用景观、规避噪声、解决小区内部和外部衔接的交通问题、考虑小区的环境如何和城市的关系更友好，例如我们“格林”系列有一个特色，就是开放的社区广场，对城市是开放的，不单单是业主使用的，而是大家都可以去共享的，我们会把幼儿园与商业广场结合，包括小孩教育、购物、服务……这些配套既可以服务金地的小区，也可以对外服务，对城市的影响是积极的。 

如果是郊区大盘的话，开发商的作用更大，因为土地条件往往更有弹性，那么这时候做项目要从规划做起，郊区大盘规划要解决很多问题，包括交通以及生活配套等等。 

一直以来我们金地产品非常强调配套，我们要去看这个小区的居民会有多少，需要什么样的配套，并且我们金地有一种“即住即享”的配套要求，就是小区的业主一入住就能够享受到应有的配套，现在我们的一些项目能做到“即开即享”—项目开盘的时候就有超市、食堂、咖啡馆、蛋糕店、儿童活动中心等等，我们有一个配套的清单，包括了日常生活所需的配套，在项目先期开发的时候就去落实。 

金地进入上海的第一个项目是嘉定的“格林世界”，一个百万平方米的大盘，离市区很远。我们在初期就引进了家乐福，那个时候大家的思维是配套商业就把它卖掉，但是金地没有卖，我们已经开始有持有概念了。如果把这些商业卖掉了，就无法控制将来的业态，怎能满足居住者的需求呢。金地上海公司很早就组建了商业部专门来进行招商和运营，“格林世界”有的道路都是市政路，是当时我们结合城市交通进行合理规划，道路绿化也做得很好，时间过去了快十年了，当年的小区现在去看非常得美，有种岁月静好的感觉。 

互联网、智能化家居与日常生活 

住区：现在谈的最多就是互联网，互联网会对我们的生活或者是对未来开发有些什么样的影响? 

祝峥：房地产具有土地属性决定了房子是不可移动的，而互联网是虚拟世界，两者是不一样的行业，我不认为互联网行业能颠覆房地产。 

我觉得可以以一个平常心去看待互联网，因为人类社会是永远不断地在进步的。好比电，以前也没有电，人们要点蜡烛，后来有了电，房子就有了电灯和各种电器设备，现在有了互联网以后我们还会有别的东西。我觉得互联网最主要还是对人的生活方式的影响，然后再反馈到我们的产品上，什么东西是变的，什么东西是不变的，我们可以把它分得很清楚。变的部分就是因为互联网对人的生活有很深远的影响，生活方式变了，现在大家随时在看手机，看ipad，每天你算算你跟电脑、电子产品打交道的时间有多少?那么在这种情况下人的生活方式就必然变了，人的生活方式的改变必然会对产品产生影响，我们金地也在这方面有很多探索和尝试。 

互联网对人类的影响我觉得是非常深远的影响，但是对房地产来说，它应该也不是唯一的一个影响，我个人觉得新材料的诞生对行业的影响会很大。现在有了3D打印，如果有一种新型材料诞生以后，我们不需要再用钢筋混凝土去造房子，而是直接3D打印。随着人类科技的发展，不断出现的新材料、新科技，包括房子本身的建造方式的一个变革，会给我们整个行业带来深远的影响。 

住区：谈谈金地在智能家居方面的作为? 

祝峥：随着科技的进步，互联网的迅猛发展、智能手机的普及，实现智能的方式从有线到无线，技术更成熟;价格从望不可及的高价到非常亲民的低价，成本更可控;操作方式从原来的复杂繁琐到现在用APP就能简单便捷控制，带给客户的使用体验更完美;产品实现从单向到智能互联。 

我们要在互联网时代到来之时，积极主动地去拥抱互联网思维—为我们的业主打造一个包括金地、业主、合作方的Life智能家的生态圈，与大家共享资源，创造便捷，提供更多的产品附加值和服务。 

你的一天有可能这样度过：早上音乐声提醒您起床，您刷牙洗脸的功夫为您播报天气和热点新闻，咖啡机已自动为您煮上热腾腾的咖啡。上班抽空用手机看了看家中情况，一切都好，天气比较潮湿，远程开启了家里的除湿机。下午，孩子放学回到家，摄像头抓拍并实时提醒您，下班后提前开启家中空调，开车回家智能停车导航，晚上预定好的大厨上门服务为您烹调美食，然后把灯光调制舒适模式观看电影，晚上该休息了，家中电器设备切换到睡眠模式，安防系统自动布防…… 

住区：对于互联网，一方面我们觉得新的东西带来生活的改变，一方面觉得科技的进步把人养得非常懒，人渐渐就等同于机器，失去了对外界自然的感知。建筑的目的是为什么?是为了越来越舒适?越来越方便?是不是可以有别的意图? 

祝峥：我们去年去日本参观一个养老住宅。它的理念颠覆了传统的养老住宅思维，它的东西全部是房间屋顶上。为了要你去拿时伸展手臂;通常意义的老年住宅应该是无障碍的，它的地面全都是不平的，为了锻炼腿脚功能，但是它会有很多的柱子，万一你要站不稳的话有柱子可以扶的。这个建筑倡导的理念是激发人的机能，不让你的机能退化。 

我觉得现在中国思想也放开了，百花齐放，尤其是深圳。我觉得百花齐放比较好，就是各种不同的理念，各种不同的生活方式，整个社会应该是有足够的包容度。 

理想家居、理想城市 

住区：最后问祝总，您心目中理想的家或者是居住是什么样的?理想的城市是什么样的?

祝峥：我先来说说理想城市，我个人觉得就国内城市来说，深圳还不错。喜欢深圳的原因，第一是环境不错，第二个是它的效率，第三个就是它的文化的包容性，深圳又是设计之都。所有的这些都让我觉得深圳还是一个蛮有竞争力的城市。 

关于理想的家，其实从个人来讲和从作为一个设计师来讲，我的角度可能不一样：从设计师的角度来讲，很多时候会去迁就客户的喜好；而从我个人来讲的话，我觉得家就应该像一个家，回到家应该是自由的，懒散的，卸掉面具的一个本我状态，那么这个空间应该是让人能够去做自己。舒服、自在是我自己对于自己家的要求，在家里应该懒懒散散，身心都应该是放松的和自在的。 

我认为每一个人都需要有自己独处的空间，小孩也一样，有他的领域，我也不去干涉他的领域，他自己去打理，自己去把自己的东西整理好。需要独处时独处，需要在一起的时候，可以在一起，这样就非常好。风格是其次的，不管什么风格都能够做到很舒适。