爱德数智:持有经营性物业管理的“三盘”策略

文章来源:爱德数智 日期:2022-06-16 14:30:21 作者:爱德数智

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不动产行业步入存量时代已成事实,持有经营性物业的体量也在越积越大。那要真正管好这些持有经营性物业,究竟该从何入手?

本文从资产所有者角度出发,对持有经营性物业进行概念解析,分析持有经营性物业的管理痛点及必要性,结合案例总结持有经营性物业的管理要点,以期给资产所有人提供持有经营性物业的管理思路。

一、 三大概念:持有、经营性、物业

对持有经营性物业的概念分别从持有、经营性、物业三个词进行解释。

第一个词是持有,是指资产所有人持有的,主要有主动自持和被动自持两种来源。

主动自持是指基于企业的战略规划进行主动自持的物业;被动自持是由于物业滞销或其他原因而进行短期或长期自持。被动自持通常是短期行为,一旦有可出售的机会,企业会进行销售变现处理,长时间一直无法出售的物业,可能会随着时间的推移,成为企业难以变现的资产。

第二个词是经营性,经营性需要具备三个条件。

首要条件是非自用,是用于经营。不包含企业自用的物业,比如企业开发用于自用的写字楼,这部分物业就不属于经营性物业的范畴。第二个条件是需要有一定的规模。当规模太小时,不具备经营的基本条件,缺少了经营的价值。第三个条件是聚集,物业需要聚集在一起。假设有10个分布在不同城市的项目,每个项目剩余两个车位。对于这部分的资产,由于过于分散,不具备经营的条件。

第三个词是物业,指的是建筑物,不含构筑物类型的不动产,如公路、桥梁、铁路等。

二、 四大必要性:盘家底、资产增值、反哺开发、支撑企业发展

我国当前持有经营性物业资产所有人主要集中在房地产开发公司、政府平台公司、大型不动产投资集团。在当前不动产增量开发负增长、存量物业关注度越来越高的背景下,对持有经营性物业加强管理显得尤为必要。从资产所有人的角度,持有性经营物业管理的必要性有四点。

1、盘家底

持有经营性物业开发的企业或者资产所有人,往往没有准确地掌握资产的体量。除了自身开发自建、大型央国企划拨、历史遗留的物业,还有主动自持或者被动自持的物业,经过时间的堆积,数据散落,统计不准确。

比如有的房子一放就是几十年,还有些车位销售不出去,最后也没有进行管理。这些是企业的资产随着时间流逝,不断进行价值折损。对于资产所有人来说,不清楚到底自己有多少资产数量,别说管资产的运营和价值。

通过清点之后,可能是个比较惊人的数据。比如有一家企业,在面临资金危机时,通过盘点自己的持有经营性物业,最后找出了20多亿的资产。通过变现获取现金流,缓解了企业的财务危机。

2、资产增值

持有经营性物业不运营处于闲置状态,不仅不能进行资产增值,还会通过折旧进行减值。其价值只有通过经营才能体现,所以这是资产增值的必要性。

3、反哺开发

不动产投资或开发企业在拿地时,要求有自持的面积,有做城市开发或片区开发的能力。因此,很多房地产公司在去地产化。一家纯地产公司未来在市场上竞争或在政府合作中不占优势,而做持有经营性物业是为主业赋能的一种手段。

4、支撑企业发展

如果企业缺乏持有经营性物业的开发运营能力,未来在开发或者不动产投资领域,其市场竞争力会大打折扣。因为未来的项目大部分都是综合性的项目。对于综合性的项目,企业如果不具备持有经营性物业的运营能力,那建设的该类型项目可能对企业品牌有影响,进而会影响企业下一轮的投资,形成恶性循环。所以具备这项能力对企业未来的发展很重要。

三、 三大管理要点:盘货、盘活、盘出

爱德数智认为持有经营性物业管理的要点有“三盘”,第一个是盘货,第二个是盘活,第三个是盘出。

1、盘货

盘清楚现有存量的持有经营性物业,以及正在开发阶段,即将满足运营条件的、可投入运营的持有经营性物业。

盘货时要盘清楚持有经营性物业的物理状态、面积、所属的不同机构,以及提供相关服务的公司,比如运营公司、物业公司。要盘清楚已有的持有经营性物业和未来3个月、6个月或一定周期内会新增的持有经营性物业。企业要做好相应的运营准备,提前安排运营团队介入。

根据管理要求,考虑不同的管理颗粒度,将持有经营性物业分类进行管理。如商业、写字楼、酒店等,有的企业已经有长租住宅这类型物业。不同类型的物业运营方式、租金回报水平都不相同,管理方式上有差异,所以要做物业分类。只有做物业分类,也方便从投资、退出方面控制不同物业类型的结构。

2、盘活

怎么盘活?盘活主要通过运营的手段来盘活,不运营,资产没有生机,也没办法增值。

运营通常有两种途径,第一个种途径是委托专业的运营公司运营,比如委托公寓管理公司做公寓运营,委托华润、大悦城做商业运营。第二种途径是自建运营团队,企业自己成立招商团队、物业团队以及营运团队,来进行持有经营性物业的运营。通过运营产生价值,获取资金的流水,获取人流量,从而有一定的租金收入。这是通过运营来盘活资产。

物业运营过程中,资产所有方把管理权限交给运营公司或自建的运营团队,资产所有方行使监管的职能,不宜对运营管理事项过多干预。

3、盘出

盘出需考虑退出时机、退出价格以及退出方式。

退出时机一般是在持有经营性物业盘活之后,根据企业年度目标、战略需要、资金缺口等确定。资产方比较关注盘出的价格,涉及到资产的定价,直接与资产盘活的质量密切相关。运营的价值贡献可以通过资产价值得以体现。

例如,一家大型企业非常关注资产价值,在高管层的运营管理看板上,可以动态看到资产价值、增值比例。这就要求企业自建资产价值评估模型,不同的物业类型用不同的模型,集成市场数据、运营数据,动态掌握目前的资产价值以及预测未来的售价。

目前大部分企业的资产价值是在退出后才知道的,过程中没有对资产的价值进行动态评估。

盘出的方式很有多种,比如现在热门的REITS(房地产投资信托基金),或是整体打包做资产出让的方式,再或是通过销售的方式。

目前REITS正在推行第二批试点项目,这种方式对资产的质量和盘活有较高的要求。稳定且有较高租金收入的项目才能拿到入场券,才会有相关的金融机构提前介入,关注这个产品,看好的这个项目未来才有可能进行REITS退出。

此外,除了要考虑盘出的方式,还要考虑交易对手,特别是发行REITS需要考虑资产管理的金融机构是谁,是否有类似的经验,是否有同类型项目管理、路演、发行经验。

同样,通过资产出售方式退出时,也涉及到交易对手的选择。比如国内一家央企在北方区域有一个长租公寓的项目,运营得很好,出租率在95%以上。项目后续的续租合同也有保障,所以有很多合作单位来洽谈,最后通过拍卖的方式获得了一个最高的价格,这也就是一种交易对手的选择方式。

总结

不动产行业已步入存量时代,持有经营性物业的体量会越积越大,资产所有人和资产运营人是主要的两类物业管理人,实践中需要理清各自的管理职责并发挥作用,共同推动持有经营性物业管理专业化、数智化。


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