万科、龙湖常用融资10招，好用也要慎用！

据克而瑞统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6654亿元，同比下降27%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。其中top31-50房企降幅超过了50%，最为显著。

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。在房企开发资金来源中，开发贷占比一般为15%左右。

开发贷利率通常为基准利率的1.25-1.5倍，即一般在5%-6%之间；期限一般不超过3年。因近几年的监管新规严格限制银行的开发贷资金用于缴纳土地款，即当前银行开发贷的授信一般是（建安成本+三费）*70%。

过去几年，开发贷增速显著高于平均贷款增速。2017年，开发贷贷款的增速为17%左右，2018年开发贷规模有所压缩，占房地产开发资金来源的比重也在逐步走低。但在2019年与2020年仍然维持了5%-6%左右的增速，且占比仍达到13.8%。可见，此次银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的出台对开发贷不会构成压制，房地产开发贷仍会留有一定空间。

银行等金融机构对房地产开发企业发放贷款的红线是著名的“432”政策。

此外，房企若想获得银行贷款，在负债规模上还要符合“三道红线”政策的相应要求。

信用债作为一种标准融资手段，是房地产行业内的一种常见融资手段之一。目前，国内信用债的平均利率一般在6%-8%。但是，具体到不同规模的房企，利率分化明显：Top10的信用债利率最低3.78%，而Top100+房企则为11.42%。

2021年，房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，再叠加新债偿旧债的推力，加快了房企发债节奏。 

数据显示，2021年1月、3月、4月，国内信用债发行几乎达到800亿以上。截至2021年6月30日，房企信用债券余额为1.92万亿。

疯狂发债的背后，是房企历史罕见的偿债压力。专家预测，2021年房企到期债券规模预计将达1.25万亿，即同比增长36%，历史性突破万亿大关。房企在未来三年内均面临较大的债券到期潮，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿，房企将面临较大的债券到期压力，需要警惕违约风险。

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非标融资来源包括信托、银行理财、券商资管、基金子公司。其中信托融资是非标融资的主要形式。

2016年，资金信托规模不断扩大，投向房地产的信托资金增速达60%。2018年，受资管新规影响，信托资产余额整体规模收缩，但是其中投向房地产的信托余额规模仍在扩大，在资金信托中的占比不断上升至15.1%。2020年，信托资金投向房地产的金额仍达到2.28亿。

房企通过信托融资的成本通常高于银行贷款和信用债，已从2017年初的6.57%左右持续攀升至2020年初8%以上，此后又开始回落，截止目前为7.37%。

同银行开发贷一样，房企若想到信托机构获得融资，也需要满足“432”政策。

2020年7月，国内代建行业头部企业绿城管理(HK.09979)成功在港交所主板上市，成为中国代建第一股，2020年销售金额745亿，当前市值为97.9亿。

2021年5月31日，建业集团旗下的中原建业（HK.09982）在香港上市。作为代建板块的第二家上市公司和建业集团旗下的第四家上市公司，中原建业凭借其业内知名度、品牌力和产品口碑，5年内业务规模大增300%。目前市值65.58亿。

2018年，金地集团将代建业务独立出来，成立了金地管理，近两年快速发展，成为黑马，2020年销售规模突破100亿。一旦上市，市值将会很可观。

未来的2-3年里，受绿城管理和中原建业上市启蒙，代建业务或许也会迎来一波上市潮。届时，与物管一样，代建业务单独上市直接对接资本市场，有助于拓宽融资渠道，为房企获取可观的资金。

房地产代建即委托方将房地产开发项目交于拥有项目开发建设经验丰富且专业的代建服务商承接。 

中指研究院报告显示，预计未来5年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿至7.3万亿之间。这也意味着代建行业将续物管行业之后，成为房地产行业细分领域中的另一大万亿市场。

从市场渗透率来看，目前我国代建业务整体市场渗透率不足10%。与欧美等发达国家20-30%的市场渗透率相比，我国代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间。

代建是房地产行业轻资产化的重要方向，亦是房地产行业发展到高级阶段，各项业务分工更加精细化及专业化的结果。且净利率水平显著高于开发业务。

而代建服务商要想获得经营成绩，就必须凭借优秀的品牌、产品、融资、管理等无形资产，向委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、营销管理、品牌管理等开发全过程服务。

合作开发，顾名思义是指两家或多家房企共同完成项目开发，并按照股权比例和合作协议履行投资义务并享有项目公司权益。

在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

近年来，房企之间合作开发成为常态，行业整体合作项目增多，且已在房企销售权益比的变化中得以体现。

一方面，TOP100房企整体的销售金额权益比已从2016年的85%逐年下降至2020年的70.8%。另一方面，从TOP100各权益段房企的数量分布来看，权益比在90%以上的房企数量明显减少，占比从2016年的超60%降低至2018年的不足5%。而相应的，权益比在50%-80%之间的房企数量则逐年提升，目前已在百强房企中占比超过60%。

其中，万科的权益销售比基本上在65%，低于TOP100房企平均值；碧桂园、融创、保利的权益销售比则在70%左右，不超过TOP100房企平均水平。

企业内部的跟投融资具备股权激励性质，因此不会再增加企业的负债。融资型跟投通过较高的跟投额度和投资周期，可以吸纳大量资金进入项目经营过程中。

跟投筹措的资金在项目中可占到10%左右的比重。据披露，某30强房企项目跟投资金占比方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计甚至达到24%。更重要的是，跟投机制可以产生巨大的激励效益，最终体现为增量收入和利润。

Top30房企财报数据显示，少数股东权益及跟投金额在大幅增加。

万科2014年就在行业内带头使用的跟投机制。不久前，万科又宣布要在新业务中开放跟投，可见跟投制度被万科运用为“开疆拓土”的利器。

定金及预付款加上个人按揭贷款构成了销售回款。回款在房企到位资金中的比重常年维持在45%以上，是房企最主要和最稳定的来源。随着房企外部融资环境逐步紧张，自身来源资金占比有越来越大的趋势。2020年房企开发到位资金19.31万亿，其中来源于回款的资金占比达到了50%。

房地产市场调控政策趋严，房地产市场未来总体销售规模以及投资规模基本保持较低增速的稳健增长。

因此，在房企销售增长逐步趋于稳健的过程中，房企提升回款的更为关键的还是在于提升回款率。

行业内，万科的回款率常年保持在90%以上，并提出了回款95%的口号。得益于此，万科2020年在手现金高达1856.62亿元，同比增长16%，夺得“现金王”的宝座，且经营性净现金流连续12年为正，万科已为迎接管理红利时代做好了准备。

龙湖的回款率也常年保持优秀，4年均值0.90，处于稳定波动状态。

金茂在回款方面也是成绩优秀。2020年销售目标完成率为115%，全年回款2098亿元，回款率超90%，现金回款持续稳健。

房企要想要较快获得销售回款，就只能做两件事。一是加快竣工，拿到售房的尾款；二是加快周转，做预售。而三条红线其实让房企更倾向于做竣工结算，而不是仅仅做预售。

回款管理的难点主要在于回款的实时分析和跟踪较为繁杂，工作量大，耗费精力，且难以做到事无巨细。

在爱德数智推出的数智化经营看板中，回款分析模块可以展示项目的回款率、未回款分析、逾期未回款账龄和回款趋势等实时监控指标。

各项应付款是指房企本年项目建设和购置中应付未付的投资款，包括应付工程款和其他应付款。房企通过应付账款和应付票据的形式延迟支付项目款项，来达到缓解资金运转压力的目的。其实质是一种供应链融资。

近5年，各项应付款在房企开发资金各项来源中的占比为20%-25%。

近年地产行业的融资渠道遭严控，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，应付款融资在房地产开发投资资金来源中的占比有逐步走高的趋势，应付款融资的地位愈发显著。

数据显示，2020房地产行业应付款融资规模已达4.78万亿。并且，应付款融资在房地产开发资金来源中的比重从2016年的21%逐步加大至2020年的25%。

应付款融资的增加主要是由于商票的使用在增加。

数据显示，2020年TOP20房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%。

目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等。部分房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。

相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷、且资金用途灵活、不占用其在金融机构的授信额度、不计入有息负债等优势。

但是，今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，近10家知名房企均出现过商票未能按期兑付的情况。某巨型头部房企近期资金链危机就是由商票未能及时兑付风波引爆的。

据最新消息，央行等监管部门已出手，将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求每月上报数据，未来商票可能也将纳入债务融资监管。房企须在风险允许的范围内合理使用商票融资。