万科的运营能力，竟然进不了地产前10名，这不是瞎扯嘛！

近日，深圳头部房企的运营副总裁40多人，搞了一个闭门分享会，重点讨论大运营到底该怎么玩。

地产新周期，经营更难。没有运营能力的房企，风险最大。

郁亮曾经说过，实现10000亿大万科的关键是运营能力。

在TOP30强房企年报中，已有10多家企业把大运营作为今年的战略行动之一。

但是，实践中，仍然有很多人搞不清运营能力的分析指标。

某家机构给出的运营能力TOP10排名中，竟然没有万科。这怎么可能嘛？！

万科的强项和骄傲的资本就在于运营能力啊。

那个榜单中，多数都是不太知名的小企业，他们的总资产周转率和存货周转率奇高，终于逆袭称王。

这也都是财报分析的常用指标，也没有明显错误的。那么，现实与理论，天壤地别的原因究竟在哪里呢？

我们以万得财报数据为基础，重点看看恒大、万科、碧桂园的运营能力。

目前市场上常用的总资产周转率、存货周转率、营业周期、销售规模等指标，都存在严重偏差。无法衡量出房企真实的运营能力。

第一层  周转率存在重大失真

周转率通常用来衡量企业资产或者存货周转的速度，是分析企业运营能力常用的核心指标之一。

但是，一方面，房地产行业本身的特性，导致常用的周转率本身失真。

以总资产周转率为例，周转率=营业收入/总资产。

例如，A企业的营业收入500亿，总资产为为2000亿。那么，总资产周转率为0.25。

但是营业收入是2年前的销售额的结算数据，而总资产是当下的最新估值。

同一会计年度，房企的销售收入远远大于营业收入。而销售收入实际是预售，并没有交付房屋，无法在财务报表上确认。

如果，当年销售收入（房屋预售）金额为1000亿，按此计算，总资产周转率为0.5。显然周转更快，运营能力更强。

时间上的错位，导致计算出来的结果，绝大部分房企的周转率仍然都是下降的。实际上，房企的运营能力显然更高。

另一方面，周转率本身存在一定的局限性，只是就事论事，无法体现运营对于经营的价值和意义。

现实的情况通常是，同一家企业，规模越大运营能力越强。

但是，由于项目增多，其总资产和存货的周转速度必然下降。规模放大，必然带来营运和管理的难度。况且，房企多是全国布局，各类经营限定条件异常复杂。

对于大企业，总资产越来越大，更多的土地储备反而是战略优势，不一定是负担和累赘。

所以，企业越大，周转率越是下降。但实际上，其运营能力肯定是稳步提升的。

第二层   销售额数据，存在过量水分

很多机构学习互联网做法，用流量金额来衡量运营的盘子有多大。

所谓的流量金额，流量全是你家的吗？不见得。

因为很多合作项目是小股投资，并不操盘。实际上是投资行为，而不是运营行为。

有些企业的流量金额中，权益比甚至低于50%。1000亿销售额，竟然有500亿是人家的权益。

如果大家合作一个项目销售了100亿，结果每家公司的流量金额各是100亿，结果这项目的累计销量就变成200亿了。这有点荒谬呢。

所以，销售额指标已经失去了作为企业衡量规模大小的首要指标。

流量是互联网运营中常用的名词。天猫淘宝每年商品销售额为2万多亿，而阿里的营业收入才2千多亿。

显然，2万亿的流量金额，是在自己平台和系统上完成的，是运营能力、服务能力、经营能力的体现。

相比之下，房企的销售金额很多水分是别人完成。

阿里营业收入2千多亿，在一定程度上代表了经营能力，代表客户愿意买单。但它仍然不是企业经营的终极成果。

如果成本和税费过高，企业很可能是亏损的。营业收入越多，亏损越多，死的越难看。

第三层  聚焦利润规模的大运营，才具有持久生命力

即使是互联网公司，VC愿意投，也不可能长期亏损的。终究要赚钱的。

况且，在目前国家严格管控的条件下，亏损的房地产公司是没有人愿意投资的，或者能够投的起。

所以，企业的经营管理的终极成果是净利润的规模。

只有与净利润规模直接挂钩的运营，才是强有力的运营。

在企业利润方面，科技企业大概有两类。

一类是忽视财务利润，例如亚马逊和华为，他们把巨额利润投入到研发和未来发展之中，只是财务报表上利润很少，甚至是亏损的。他们不是不赚钱，反而是能够赚大钱，只是没有在财务报表上体现而已。

另一类是，长期亏损企业，例如滴滴、拼多多等，这些新生企业要么压根挣不到钱，或者还在规模扩张期，没到挣钱的时候。

运营能力好不好？就看你支撑企业赚了多少钱。没有利润，一切运营价值都是白扯。

利润规模不在一个等级上，也不要跟我说，他们的运营能力具有可比性。

你说100亿级的房企的运营能力，超过5000亿级的房企万科，我打死也不信的。他们的资金量、开发量、交付量、服务量，完全不在一个等级上的。

3-5个项目可以一年周转2次，但是你让500个项目一年也能周转2次？

房企财报公告的净利润，就是实打实的企业收益吧？

从上表中，你会看到，恒大归母净利要比合并净利少了292亿，近44%。也就是说合并净利润665亿中，这292亿属于少数股东的。这只能算是你替外部投资者赚的钱，不能算是自己股东的钱。

所以，从股东权益视角来看，归属母公司的利润就比合并总利润靠谱的多。

第二层  归母净利，仍然不能准确反映房企赢利能力

认真思考一下，归母净利就能反映房企当年的真实的赢利能力吗？

我们想一想，净利润是由当年营业收入结算而来的，而营业收入来自2年前卖掉的房子。

也就是说，2018年的恒大净利665亿，实际上是2016年左右的赢利实力的体现。

所以啊，简单的分析房企财报，就是在翻2年前的历史旧账。有意义吗？

有，但是意义不大。

这是大部分地产人不愿意看房企年报的重要原因之一，实在是浪费时间啊

第三层  权益销售净利润额，才是当下的、自有的赚钱能力的体现

追根溯源，我们才发现，

权益销售净利润额才是当前企业实打实的经营成果。

特别强调房企利用所有资源，为股东赚了多少钱。

所以，我们特意选取权益利润规模作为考量企业运营能力的核心指标。

权益销售净利润=权益销售额X营业净利率

权益销售额就是当年的归属母公司权益的预售量，完全剔除流量金额中的水分。这里的权益销售额主要来自克而瑞公布的榜单。

营业净利率采用同一年的财报指标。

根据上表，我们能够看到恒大2018年权益销售净利润达到惊人的746亿，比其财报公布的合并净利润665亿、归母净利润373都高的多。

所以许家印说，两年内其净利润超过1000亿是很有把握的，而且这是自家碗里的肥肉。

同时，我们也看到，万科尽管销售额和权益销售额被碧桂园超过2年，但是依靠强大的赢利能力，权益销售净利润仍然高出不少。

到这里，你或许会说了，

从计算公式和内容阐述来看，本文主题的运营能力跟权益销售净利润额，也没有多大关联啊？

那么，我们就再往下深挖一级，看看房企的运营是如何支撑权益销售净利润的。

权益销售净利润=权益销售额X营业净利率

这个公司是简化版的，它的完整计算公式如下：

权益销售净利润=净资产X总资产产出率X权益乘数X净利率

有兴趣的同学可以按照下图中提供的计算公式进行消减项，看看能不能得到简化公式哈。

这就是本极无敌的一张图了。

我们简单看一下二级指标，基于现金流分析的三级指标，我们下次再深度探讨。

第一项  净资产：比较运营的资产规模，谁更大？

三年来，恒大的净资产规模增长了2倍以上，对其运营能力是极大的考验。单从资产运营的规模较大来说，恒大的运营提升能力是最快的。

第二项  资产产出率：比较运营的资产周转速度，谁更快？

资产产出率与总资产周转率原理相同，只是它更精准、及时。

资产产出率=权益销售收入/总资产

我们看到，碧桂园的周转率0.32，明显高于恒大和万科，这就是它高周转运营特点的鲜明体现。

随着规模的扩张，碧桂园和万科，是逐年下降的。而恒大却是整体有所上升，并追平了万科。

我们都知道恒大有庞大的土地储备，它的资产产出效率能够追平万科是极不容易的。

第三项  权益乘数：比较运营的杠杆能力，谁更高？

权益乘数=总资产/净资产

它是衡量一份净资产，搞定的大盘子有多大。

从这里明显看出，碧桂园的杠杆效能也是最高的，说明它通过1份净资产撬动的相关资源高达9份，而恒大和万科只有6份。这就是50%的效能差距。

而恒大却是处在去杠杆的过程中。

这里主要分析的权益乘数，对应资产负债率。但是房企的资产负债率需要积极看待，因为大部分预收款是无息负债，越多越好。负债率高点没关系。

同时，国内房企很少因为负债率过高引发倒闭现象，更多是政商关系没有处理带来经营困难的。恒大融创阳光城净资产负债率都曾高达250%，反而带来了企业的跨越式发展。

第四项  净利率：比较运营的赚钱能力，谁更强？

正如我之前分析，万科的三费管控极为优秀。所以，它的净利率是最高的。

现金流视角下，净资产、资产产出率、权益乘数、净利率，如何打开来看下一级核心指标？那里面藏着更多道道和故事。敬请期待我的下一篇财报分析。

总结

四句话：

1、地产新周期下，没有运营能力的房企，风险最大。

2、看房企的运营能力，只看资产周转率的，都是外行！

3、郁亮说，实现10000亿大万科的关键是运营能力。你可以花10分钟通过1条公式读透的运营指标体系。

4、通过恒大万科碧桂园财报指标大PK，第一次看透房企的运营能力，原来很多指标都是瞎说。