这20张图表破解10强房企成功密码【值得收藏】
不动产企业在数智化经营管理上的一个重要需求是预见性决策。
《不动产AI决策》对行业最新的数智化实践进行了梳理总结，我们提炼了核心的经营模型和管理机制供大家参考。
通过预见性经营决策4P体系，为房企提供新的管理思路，辅助其提高经营效益，也为行业提供一个可借鉴的企业对标维度。
1、房企“精益运营”模型
爱德地产研究院通过发展能力、杠杆能力、周转能力和盈利能力这四项核心能力，构建了一套房企“精益运营”模型。
图表1：房企“精益运营”模型
来源：《不动产AI决策》第3页
2、2017-2021年运营指标行业均值参考
我们以大运营各项指标为基础，以2017-2021年上半年前15强房企中标杆民企和国央企(各5家)的生产运营数据为研究样本，合理预测了其2022-2023年的运营指标数据。标杆民企：碧桂园、万科、龙湖、新城、旭辉。标杆国央企：保利、中海、华润置地、招商蛇口、金茂。
图表2：2017—2021年运营指标参考均值
注：①“行业水平”取自 2020 年百强房企各项运营指标均值。②多数民企对大部分利息支出进行了资本化处理，所以其财务费率低于国央企。
来源：《不动产AI决策》第4页。
3、房企四大能力分级表
为了更好地分析标杆民企和国央企的四大能力，爱德地产研究院基于多项业务维度对运营指标进行了五级评级。
图表3：房企四大能力分级表
来源：《不动产AI决策》第9页
4、房企核心能力：标杆民企VS标杆国央企
通过对各项指标的综合测算与合理推测，我们计算得出标杆民企和国央企的核心能力等级，这样可以更加直观地展现各梯队房企的核心能力及其变化趋势。
图表4-1：标杆民企 2017—2023 年核心能力变迁
来源：《不动产AI决策》第11-12页
5、某房企天津项目的首开示例
首开预警分析，一般由投资部或运营部牵头。因为首开是项目第一次有真实经营结果的呈现，所以这个时候对比投资版，相对而言就有比较精准的数据做支撑。房企就能看到投资阶段的目标是否能实现。
图表5：某房企天津项目的首开示例(模拟数据)
来源：《不动产AI决策》第63页
6、某房企对项目全盘结果评估
对交付的预警监控，一般由运营部牵头，对项目全盘结果进行评估，全面审视项目各项指标。以某房企的一个项目为例，在做交付时发现其指标出现全面下滑。
图表6：某房企一个项目的指标全面下滑(模拟数据)
来源：《不动产AI决策》第66页
7、投资评级模型的资金分配表
投资评级是根据回款速度和回款总量判断次年度投资或当年度投资的总额度。引导区域公司实现投融资额度匹配，鼓励各单位追求高回款、高现金流，实现区域自我滚动发展，做大做强。
图表7：资金分配计算
来源：《不动产AI决策》第70页
8、计划模板设置的差异参数
房企在做项目计划模板时需要考虑这些影响因素，不同影响因素有不同参数，要根据不同参数对应不同标准工期，确定标准周期库。同时，确定计划模板设置的差异参数，并对各类参数的具体情况进行充分考虑。
图表8：某标杆企业的计划模板设置的差异参数
来源：《不动产AI决策》第85页
9、3家标杆房企一级节点参考
这三家企业代表了三种不同的导向。B企是一家均好型房企，各方面都为90分的优等生;S企是从客户的感受去完成设计和营销;M企所有的重点工作都围绕核心的进度节点展开。
图表9：标杆企业一级节点示例
来源：《不动产AI决策》第94页
10、AI预演项目关键路径模型图
以“开工”节点延展关键节点之间的逻辑关系，作为关键的收口。围绕每一个关键节点延展出其前后的逻辑关系，运用AI预演整个项目关键路径图模型。
图表10：项目开发关键路径图
来源：《不动产AI决策》第96页
11、分级预警机制参考
AI通过分级预警的机制来反映严重程度。各节点如果出现时间延迟，分别使用黄红灯警告。
图表11：分级预警推送机制设置
来源：《不动产AI决策》第100页
12、逆向考核机制参考
逆向考核是下游部门对上游部门进行评分，增强上游部门对下游部门的服务意识和赋能意识。这一过程可在线上系统运行，以自动而及时的方式完成。
图表12：逆向考核机制
来源：《不动产AI决策》第109页
13、货值健康评价指标及参考阈值参考
房企通过梳理健康评价指标，形成相应的标准，并明确各项标准的管控层级，采用健康预警的方式实现标准管控的落地。
图表13：某房企货值健康评价指标及参考阈值
来源：《不动产AI决策》第143页
14、利润规划分解表
房企可以通过利润相关指标的分解，清晰界定各个管理机构的相关责任。我们一般将这个以利润为中心的专业指标体系称为利润规划分解表。
图表14：利润规划分解表
来源：《不动产AI决策》第182页
15、投拓阶段利润管控标准
房企按照利润形成的逻辑，从业务的主要环节找到与利润相关的核心指标，并对这些指标进行合理范围或一般标准的设定，形成利润管控标准。
图表15：投拓阶段利润核心指标的管控标准
来源：《不动产AI决策》第183页
16、销售定价与销售去化速度的标准策略
为了厘清销售定价与销售去化速度之间的关系，测算系统内置一个标准策略。未来房企在系统中就可以自动计算回款、去化、资金平衡的时间，进而计算利润。
图表16：销售定价与销售去化速度关系的标准策略
来源：《不动产AI决策》第199页
17、资管企业回款的动态预测模型
资金动态预测分成对收入的现金流预测和支出的现金流预测。对于回款的现金流的预测，需要按照业务产生逻辑，从底层的签约开始，对全周期的动态进行预测。
图表17：回款现金流的动态预测(模拟数据)
来源：《不动产AI决策》第246页
18、物管的预见性经营决策4P体系
预见性经营决策4P体系是以业务为出发点，结合实际运营管理中的应用场景，主动识别并预判管理过程中的风险，并对其进行预警。最后通过数据分析，帮助企业做预控决策辅助。
图表18：预见性经营决策4P体系
来源：《不动产AI决策》第293页
19、模拟沙盘快速测算模型
这个调整方案是多样性的，可以通过不断地对比形成最优方案。这需要一个能够融合所有核心指标，并量化、拉通变动关系的目标量化测算模型。
图表19：系统支持敏感性分析(模拟数据)
来源：《不动产AI决策》第325页
20、多方案模拟测算模型
这个模型可以直观呈现所有管控的关注点，也可以推演出远期目标达成的可能性。在实现目标的过程中，是否需要做调整、怎样调整可以使利润最大化?这个动作的支撑就是敏感性分析。
图表20：多方案模拟测算结果(模拟数据)
来源：《不动产AI决策》第326页
总 结
《不动产AI决策》分析了预见性4P决策体系产生的行业周期特点和背景，重点阐述了该体系在不动产管理中的6大核心应用场景，总结了行业重点案例的应用特点，呈现了行业领先的数智化方案。最后还提供了行业财务均值和业务对标数值。这为不动产企业提升经营管理效率、优化财务效益及管控风险，打开了新的思路并提供了可借鉴的模式。
