70%土拍竞现房 北京引领预售制大变革

日期:2022-07-26 09:21:42 来源:爱德研究院

自6月底,江西景德镇恒大一项目全体业主打响强制停贷第一枪后,一场集体停贷潮在全国迅速蔓延。根据不完全统计,全国各地已有超过300个楼盘业主发布了《强制停贷告知书》。其中以郑州、西安和武汉等城市居多,北上广等一线城市也不能幸免。

近年来,开发商挪用预售监管资金导致项目停工、延期交付等事件频发。对于购房者来说,停贷,只是无奈之举,目的仍是希望项目可以交付。在这场停贷风波下,取消预售制再度成为人们讨论的焦点。那么,现房销售会加速到来吗?

一、“停贷潮”蔓延,全国24城问题项目面积2500万平

根据克而瑞统计,截止7月16日,全国至少出现了271份停贷告知书。此次停贷风波涉及至少79个城市、87家房企。城市方面看,归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份,意味着此次郑州至少有32个楼盘卷入了停工停贷风波。前10的城市均为二线城市,且中部和西南的城市偏多。

图表1:停贷告知书城市归属地排行TOP10(份)

停贷告知书城市归属地排行TOP10.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

在这些停贷的楼盘中,有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼,有的则是还没到交付时间,但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中,很多断供项目,主要发生在已经违约的房企项目上,包括恒大、新力、佳兆业、泰禾等房业。

其实,早在去年底,房地产项目的停工问题已引起行业内普遍关注。截止2021年底,全国24个主要城市的延期停工项目接近19万套,尚未交付的问题项目总建面高达2468万平方米。其中,长沙、重庆、武汉、郑州等城市尚未交付总建面均超200万㎡,交付风险较大。

图表2:2021年底已停工延期交付面积前10大城市

2021年底已停工延期交付面积前10大城市.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

2022年以来,多数房企融资难、销售回款难,资金面极为紧张,停工问题频发、复工艰难,“保交付”力不从心。随着越来越多项目进入约定交付期,但迟迟不见复工迹象,业主多次维权后,只好被迫选择停贷。

二、预售制下,购房者处于最弱势地位

随着这场停贷风波愈演愈烈,大家又把炮火指向了商品房预售制度。商品房预售制度最早起源于香港的“楼花”,后来传播到内地。最初的宗旨是解决开发商资金不足的问题,以加快城市化进程。

商品房预售的商业实质是,购房者借钱给开发商用来施工建设。对于开发商来说,商品房还在施工阶段,就以“楼花”的形式将其出售,提前锁定部分现金流。对于银行来说,2C贷款是最优质、最安全的贷款。预售制有利于银行快速提升个人住房贷款余额。

地方政府则可以加速城市发展建设,并受益于土地财政。购房者虽然提前锁定了房屋额度,却承担了最大的风险。说起预售制,一般的行业里,最多有定金制,但没有预售这个东西。比如说买车,买家具,这些供应有稀缺甚至可能需要定制的东西,都是先付定金,一段时间后再提货,届时,一手交款,一手交货,买卖关系这个时候才做实。

只有非常短缺、供不应求的产品,才会出现全款预售。比如茅台,因为很难抢到货,才有人愿意预付全款。对购买者来说,预售是有巨大风险的。因为在做出购买决策时,购买者看不到最终的交付品,却要承担所有的房地产开发及交付风险、产品质量风险。其实,很多发达国家都存在住房预售制。

但购房者在购买期房后,并非像我国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付房款,而是根据工程进度在交房前进行分期支付,并且规定了开发商的违约处罚措施。

图表3:发达国家预售制普遍有严格的保障措施

发达国家预售制普遍有严格的保障措施.jpg

来源:网上公开资料,爱德地产研究整理

三、现房销售是未来大势,北京土拍超70%地块竞现房销售

近年来,商品房现售制度取代预售制度的呼声渐高,有部分省市已进入探索阶段。浙江、青岛、合肥等省市在“十四五”发展规划中明确,提高商品房预售条件,推进现房销售试点。

2020年3月,海南省发布全面实施商品房现房销售制度的政策,虽然后来被取消,但释放了一定的信号。

早在2016年,深圳就已出现首宗试点现房销售地块,2017年5月广东省发文称鼓励推行现房销售制度。

2021年,北京、武汉、杭州等城市的土拍规则中都出现过“竞现房销售”的内容。2022年以来,北京继续强化现房销售预期,加大竞现房销售面积比例。

北京2021年第三批集中供地和2022年首批集中供地,有50%的地块要求“竞现房销售面积”;2022年第二批集中供地,“竞现房销售面积”的地块数量占比进一步提升至70.6%。

图表4:北京土拍竞现房销售相关内容

北京土拍竞现房销售相关内容.jpg

资料来源:网上公开资料,爱德地产研究院整理

从土拍的成交结果来看,并未出现设置了“竞现房销售面积”条件的地块大量流拍的情况。可见,规模房企具备较强的资金实力和市场竞争能力,我国实行现房销售的条件越来越成熟。

四、现阶段,保交付才是头等大事

在2017-2020年的短短4年间,我国住宅商品房期房销售面积占比由78%提升至90%,增长了12个百分点。

图表5:全国住宅商品房期房、现房销售面积占比

全国住宅商品房期房、现房销售面积占比.jpg

数据来源:国家统计局,爱德地产研究院整理

一个项目从拿地到预售,一般只需要1年,而从预售到交付,往往还需要1-2年的时间。2020年、2021年、2022年上半年全国商品房销售面积分别为17.6亿平方米、17.9亿平方米和6.9亿平方米。

假设2020年销售的项目尚有一半未交付,则意味着目前有超30亿平米的已售未交付项目尚处于建设施工阶段。如何保障这部分项目的顺利建设和完工交付是当下的核心问题。2022年以来,房企融资环境依然严峻。

根据克而瑞数据,2022年上半年,百强房企融资规模3837亿元,同比下降53%。雪上加霜的是,房企到期债券规模却与日俱增,7月、8月房企到期债务规模均超千亿元。

销售回款成为房企补充现金流的重要途径。2022年上半年,百强房企销售额34706亿元,同比下降51%。从TOP20房企的销售情况来看,民企表现显著弱于国央企。

图表6:TOP20房企销售表现(亿元)

TOP20房企销售表现.jpg

数据来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

可见,民企的销售已被信用问题严重拖垮。目前,唯有保交付才能稳住市场信心。若现阶段实行现房销售,意味着占房企开发资金将近40%的定金及预收款将不复存在,还有将近20%的个人按揭款资金要推迟2-3年才能收到。

更要命的是,多数房企最近1-2年无货可出,现金流进一步恶化,市场上将会有更多停工、烂尾项目。此外,房企还会停止拿地,市场上将有更多土地流拍。

可见,现阶段实行现房销售,对房企乃至整个房地产来说都是致命的打击。只有当楼市整体回暖,房企债务问题得到解决,经营逐渐步入正轨,才具备推行现房销售的条件。

五、预售资金监管趋严不会变

6月下旬以来,随着停工停贷消息发酵,杭州、西安、深圳龙岗、河北沧州纷纷重新加强预售资金监管。

6月30日,杭州印发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》,7月6日发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》,进一步规范预售资金监管,资金监管银行也将由政府牵头统一招标。

7月14日,西安发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》,强化商品房预售资金监管,资金全额入账,严格拨付标准,并明确商业银行的责任。

图表7:最近多地加强预售资金监管

最近多地加强预售资金监管.jpg

资料来源:网上公开资料,爱德地产研究院整理

当下,个别楼盘停工、交付逾期等风险较高,一系列利好政策出台,有助于加大对购房者所缴纳预售资金的保障力度,加速购房者信心回复。去年下半年,随着以恒大为代表的房企债务风险发酵,多地政府陆续收紧对楼盘预售资金账户的监管,包括升级资金监管范围、提高监管比例、延迟提取节点等。

据不完全统计,2021年第四季度,全国就有30多个省市出台政策加强预售资金监管措施。部分城市或者项目还存在超额监管的现象。

例如,地方政府对已经爆雷的房企进行直接冻资,银行担心开发商不能偿还贷款而超额划扣预售监管资金等。预售资金监管过度,加剧房企流动性紧张,爆雷房企越来越多,房子越来越卖不动,陷入死循环。

因此,今年2月份,出台了一份全国性的商品房预售制度,首次将预售资金监管规定进行全国统一。

4月29日,中共中央政治局召开会议,会议进一步提出,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。随后,多地又开始放松预售资金监管。

截至6月初,南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。监管放松的内容主要包括,重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。

主要是对此前过严的政策进行纠偏,提高资金监管的灵活性。为确保房屋的按时交付,预售资金监管不存在大幅放松的可能性。此外,预售资金监管作为通向现房销售的桥梁,监管趋严才是未来趋势。

总 结

总体来看,“停贷潮”的爆发只是过去几年房企高杠杆、高周转埋下的雷。

过去二十多年,预售制推动了中国房地产和城市发展建设。随着房地产进入存量时代,在降负债、降杠杆的背景下,预售制退出历史舞台成为必然。不过,现房销售的推进需要循序渐进,试点先行,推而广之。对房企来说,现房销售意味着项目开发周期延长,资金回报率下降。如果高杠杆房企不能及时转变经营逻辑,未来势必会被淘汰出局。


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