卖房促销10大花招!保利最接地气

日期:2022-07-20 09:19:42 来源:爱德研究院

2022年上半年,各地出台楼市松绑政策已超460次,覆盖城市超200个,刷新了历史。与之前的政策相比,这次松绑大部分都还是“熟悉的配方”。

不过,今年也有不少城市在政策上有所创新。包括多城市出台支持多胎家庭购房、温州出台安居贷政策、长沙实行以租换购等。更有甚者,临近年中,不少城市和房企开展了“花式松绑”、“花式促销”,一时间,噱头十足。

一、大蒜小麦购房,最高可抵房款的20%

近日,河南“地产一哥”建业地产凭借大蒜、小麦火出圈了。建业地产旗下的2个地产项目推出“2元/斤小麦换房”、“5元/斤大蒜换房”迅速发酵,成为全网热议焦点。具体的执行方案是,农户将小麦、大蒜卖到建业地产指定的收购商,可以抵房款。以小麦为例,客户可使用小麦以2元/斤的价格抵扣房款,最高可以抵8万斤小麦,即16万房款,几乎可以抵上该小区一套房子的首付。紧接着,新城控股位于南京的某项目又推出“西瓜换房”。活动内容大致类似,市场价5元/斤的西瓜按10元/斤冲抵房款,最高可抵10万元。

图表1:建业地产农产品换房宣传海报

建业地产农产品换房宣传海报.jpg

资料来源:公开资料

活动开展后,估计通过这种方式成交20多套。不过,目前大蒜、小麦换房均已被叫停。本质上,开展这类营销方案的房企,无疑是面临巨大的库存压力,急需抛售项目,回笼资金。不过,这类活动在赚足了噱头的同时,也要注意确保合规性以及项目的及时交付。

二、保利卖房送200斤土猪,打响5%首付第一枪

临近年中冲业绩的节点,央企保利也祭出买房送猪的营销手段。618期间,保利位于江苏连云港海州区的保利水木芳华项目,买房就送200斤土猪,还备注“包杀”。被称为最“接地气”的营销方式之一。

图表2:保利水木芳华项目宣传海报

保利水木芳华项目宣传海报.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

事实上,保利在销售方面的努力还不仅限于此。618期间,保利针对湖南10个在售项目同步开展“首付5%-10%”“首年0月供”等活动,打响了最低首付第一枪。具体来看,其实是一种首付分期的模式,首期支付10%首付,剩余20%在4月内付清。 无独有偶,保利还在佛山、苏州、汕尾等城市同样推出了首付10%的活动。此外,保利地产在武汉、郑州等其他城市的在售楼盘,均有不同的打折优惠。

另外,在北京、杭州、南京、成都等地,亦推出了不少特价房源。保利此番以价换量,确实立竿见影。2022年6月单月,保利发展实现销售额510亿元,位居行业第1,也是唯一一家单月销售金额超过500亿的房企。

在六月强势销售的带动下,2022年上半年,保利全口径销售额2102亿、权益销售额1408亿,二者排名均排名行业第2,超过了万科。

地产行业的下半场,保利作为具备资金实力的国央企,或将继续逆势发力。已经“重回前3”的保利,或将冲击更大的目标。

三、单位团购买房打8折,或可突破“限跌令”

目前,“购房团购”成为各地楼市松绑的又一新操作,多个城市的房企正在组织机关单位商品房团购活动。团购买房活动,最早是出现在广州。

5月份一份流传文件显示,广州市某区将统计重点企业、院校、医院等单位的刚性及改善购房需求,全力协助房企积极开展商品住房团购活动。

同时,还公布了区域内59个楼盘的价格,优惠力度普遍在5-15%之间,最高可以打8折,低于了限跌令规定的价格。据不完全统计,6月以来,至少包括广州、太原、沈阳、长春等10个城发布“团购”政策,估计房企组织开展团购活动。

图表3:10城开展机关单位团购买房活动

10城开展机关单位团购买房活动.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院

团购的做法有助于房企以批量的方式进行售房,各类折扣也容易吸引购房者的进入,是房企可以积极探索的一种模式。从实际过程看,房企也需要确保遵守营销的规则,不能把一些不合规的项目拿来做团购,否则后续会存在一些交房问题,最终损害公信力。

四、首创以房换房,预期低谷需求仍存

7月6日,弘基地产针对深圳南山区一个公寓项目推出了以房换房服务。“以房换房”的意思就是开发商拿公寓先置换购房者已经持有的住宅,之后再将住宅卖出。而公寓和住宅在产权年限、物业管理、水电费标准等方面均有不同。

开发商推出的“以房换房”,本质上是花样促销的噱头,目的是起到较好的市场广告作用。目前,深圳楼市上涨预期减弱,购房者观望心理不断加剧。

数据显示,2022上半年深圳新建商品住宅共计成交15635套,较去年同期下跌37%;二手住宅成交11193套,较去年同期下跌61%。

不过,深圳依旧有大量的潜在居民购房需求。数据显示,2021年深圳常住人口1768万人,人口密度全国第一。同时,商品房套数在热点城市中排名倒数,占比只有17%。而城中村、居民自建房占比超过了50%。

图表4:2021年深圳各类住房套数(万套)及占比

2021年深圳各类住房套数(万套)及占比.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

叠加政策进一步放松,预计下半年深圳市场的表现大概率会好于上半年,成交量将提升。

五、“缓兵之计”:安居贷、尾款贷、入住还

在经过了降低购房首付门槛、降低贷款利率等缓解购房者初期压力的措施之后,银行针对房贷本身的还款方式出手了。6月15日,温州华夏银行出台了“安居贷”,允许借款人前3年只还利息不用还本金,后续27年还款多一点,整体利息比等额本息少。

图表5:100万贷款在不同还款方式月供金额(元)

100万贷款在不同还款方式月供金额.jpg

注:商业贷款利率4.45%,还款20年

资料来源:爱德地产研究院

6月23日,安徽地区一国有大行开始推广“尾款到期付”、“入住还”等还款方式。“入住还”还款法是指借款人购买期房时,可在所购房产入住之前,暂缓归还贷款本金,本金宽限至交房日,大致为2年左右。

“尾款到期付”是指借款人可按照贷款金额一定比例保留尾款,剩余款项在贷款期限内按“等额本息”或“等额本金”方式还款,尾款本金在贷款到期时结清,也是20-30年后的事情了。

从月还款金额来看,这些灵活还款方式确实在一定程度上缓解了购房者的早期压力。 不过,这些还款方式本质上是缓兵之计,都存在集中还款的压力,要么是交房时,要么是未来几十年后的某个时点,购房者应该自行斟酌是否能够应对。

六、买房送工作,10万大军进城

为了推动楼市去库存,今年以来从政府层面到开发商,花式促销手段层出不穷。最近,“玉林买房送工作”便上了热搜。广西玉林年初出台《通知》,推出“十万大军进城”计划,称将向购房者提供10000个就业岗位,优先向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位,且岗位薪酬不低于玉林最低工资标准。

图表6:玉林市仁东镇购房优惠政策

玉林市仁东镇购房优惠政策.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院

政策实施3个月后已经初见成效,新市民购房网签数达2600套,新增进城就业6118人。这一政策虽然离10万大军进城目标还有一定差距,但也能在一定程度上起到积极作用。首先,能够在一定程度上提升购房需求,带动楼市成交;其次,能在一定程度上缓解城镇化水平偏低的情况;第三,能在一定程度上缓解城市就业失衡的情况,促进城市产业及经济发展。

七、房子下乡,卖房成为公务员KPI

继“家电下乡”和“汽车下乡”,现在也开始流行“房子下乡”。“公务员卖房”已成为近期的热议话题。年初,广西玉林开展的“公务员下乡卖房计入绩效考核”备受关注。由各类单位组织的看房团纷纷进城看房,场面壮观。

6月底,据传青岛某街道也发了通知,明确要求各社区做好购房意愿摸排情况,同时还提出了明确的考核标准:每个合作社完成网签不少于2个、纳入2022年度工作考核。

7月,乌鲁木齐成了第一个要求“公务员卖房”的省会城市。消息称,政府给各个部门下了任务,帮忙卖房有指标,不管正科副科、局长部长,都“被迫营业”。“公务员卖房”的背后,离不开两大因素。  

一方面是地方财政存压力。数据显示,2021年全年,乌鲁木齐土地出让金收入不到120亿,同比下降68%,降至2017年以来最低值。即使江浙、广东等富裕地带,公务员降薪降酬、取消奖补的情况也不少。

 另一方面原因则是房地产市场信心触底。就乌鲁木齐而言,虽然新房价格近两月连续上涨,但二手房价格是下跌的,购房者出于未来增值空间、收入变化等原因,卖房思虑越来越重。实际上,无论乌鲁木齐还是广西玉林,“公务员卖房”或许不是偶然,也可能正在全国更多地方上演。

八、非必要不存钱,“恶意不买房”将被约谈

继“恶意返乡、恶意出门”之后,现在楼市又诞生了一个新词:恶意不买房。6月初,网上流传青岛某街道鼓励员工自愿、主动买房,非必要不存钱;恶意不买房者,或者在银行查到巨额存款者,一律谈话提醒。如此高压的政策,尽管略显荒唐,但也无不凸显了青岛楼市库存压力极大。根据克而瑞统计,青岛6月末新房住宅库存量为2450万平方,在全国位居第一。

图表7:2022年全国新建商品房库存面积(万平)top10

2022年全国新建商品房库存面积.jpg

资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

市场大致估算青岛新房住宅库存量为20万套,去化周期在20个月上下。二手房方面,贝壳实时在售量为7.4万套,去化周期在29个月左右。面对如此高的库存,青岛或将出台更积极的刺激政策,鼓励买房。

九、一人买房全家帮,最高可提取100%房款

近日多地出台公积金新政,明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。即所谓的“一人买房全家帮”政策。据不完全统计,全国已有14个城市推出类似政策,三四线城市占主体,纷纷支持直系亲属提取公积金用于支付房款的80-100%。其中,力度最大的唐山,购房者直系亲属既可以提取余额支付首付,又可以参与共同还贷,还能提高公积金贷款额度。

图表8:14城实施直系金属公积金可用于支付房款政策(部分)

14城实施直系金属公积金可用于支付房款政策.jpg

注:14城包括:珠海、天津、唐山、咸宁、池州、泉州、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄;表格仅展示部分。

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

对银行来说,城市中两代人都有公积金的群体,尤其是即将退休的人群,后续偿还公积金贷款的风险很小;对市场来说,也可以激活更多的购房需求。一举两得。

十、河南济源断供可不上征信,全国首例

近日,一份来自江西景德镇的“强制停贷告知书”刷屏。紧接着,全国越来越多的业主公开宣称集体停贷,引发了巨大关注。宣布停贷的原因主要是无法按期收房,要求给出项目复工的时限。

从所属房企看,大部分是此前“爆雷”的民营房企,当然,违约房企的大部分项目还是在努力交付中。从目前已经宣布强制停贷的200多项目来看,已涉及全国18省47城,名单仍在不断加长。

一方面,对于银行来说,也有可能是引发德克萨斯州龙卷风的那只蝴蝶。如果楼盘一直烂尾,银行则无房可抵债,那么购房者停贷断供,对未来银行来就是巨大坏账

。7月14-15日连续两日内,A股银行股板块跌幅第一。招商、平安等股份制银行跌幅累计达10%。另一方面,强制停贷折射的是个人购房者的心酸与无奈。个人断供第一反应银行肯定会催收,也会影响个人征信。但是不少业主表示连生活都无法继续了,已经顾不上征信。

目前,当务之急还是要妥善处置停贷人的个人征信问题。河南济源或许给出了一条可行的路径。6月29日,济源市人民政府发布《通知》规定:个人房贷在2023年5月31日前,出现断供的情况,可以延期还本付息、最长可延期一年;银行暂不申请法院对断供房屋采取拍卖、变卖等处置措施;银行已申请执行的,法院征得银行同意后,暂不采取拍卖、变卖的处置措施。这意味着房贷断供行为不纳入个人征信范围。

地方也应该吸取教训,强化预售资金监管,逐步建立现房销售制度,防止出现新的烂尾。

总 结

花式促销的背后,是商品房销售不畅,去库存压力较大。虽然今年上半年各地楼市扶持政策“遍地开花”,为了提振楼市的信心,各个城市也是想尽了办法。但究竟什么样的措施能够调动购房者的积极性还要交给时间说了算。随着宽松政策效应的持续发酵,预计7、8月的销售或将有所改善,9-10月同比数据有望转正。


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