净利高达50%！产业园业务才是利润之王

随着经济增速放缓，房地产降温，传统住宅开发业务面临较大的困难。与此同时，新势力正在发展，存量资产运营成了房地产新十年的战略起点。产业园作为存量资产的重要组成部分，是房企多元化业务的重要方向之一。数据显示，房企TOP50中近七成参与了产业园项目，龙头房企和国企的参与比例相对更高。

图表1：国企、龙头房企参与产业园项目情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图

值得注意的是，土拍市场上也开始出现这些企业拿地的身影。作为在产业园领域深耕的佼佼者，招商蛇口1-7月拿地权益拿地381亿排名升至第4。其中，对工业园区用地的获取，彰显了其产业园业务布局的节奏。例如：苏州首轮土拍中，36亿元拿下了1宗工业园区宅地，溢价率15%。作为产业园区开发背景的国有上市平台，苏州第二轮土拍中，苏州高新以91亿元拿下5宗地块，成为该场土拍最大赢家。

其中有3宗(含2宗溢价率15%封顶)是工业园区地块。融资方面，产业园公募REITs正得到大力支持。首批9只公募REITs中产业园项目就达到了3个，目前收益表现可观。

近日，上海东久新经济REIT已获正式受理，民营产业园公募REITs迎来首单。同时，临港创新产业园REIT正式向上交所提反馈，民营产业园进一步成为REITs新生力量。那么，谁是目前产业园开发与运营企业中的王者? 

产业园业务对于房企来说，最大的优势在于哪里?产业园公募REITs试点，虽然是星星之火，但已有燎原之势，又将给房企带来怎样的新机遇?

一、产业园业务326亿，占比超20%，招商蛇口成营收之王

招商蛇口创立于1979年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，同时也是集房产开发销售、租赁经营、物业管理于一体的城市及园区综合开发和运营服务商，曾荣获2020年中国产业园区运营商TOP50第一名。

园区业务是助力公司高质量综合发展的重要板块，城市、产业、发展是园区业务愿景的核心元素，目前主要运营管理25个项目，遍布长三角、大湾区、及一带一路沿线国家。

近5年，招商蛇口产业园开发与运营业务收入占比不断上升，战略地位凸显，2021年疫情影响出租率背景下，产业园业务比重仍达到20%以上，营收金额达到326亿，为所有产业园开发运营企业中最高。

据招商蛇口财报数据，2021年其园区开发与运营业务毛利率达43%;2020年更是达到50%，超过其住宅社区开发与运营业务毛利率的2倍。

图表2：2017-2021年招商蛇口产业园业务收入及占比

资料来源：企业年报，爱德地产研究院制图

2021年6月，招商蛇口以持有的万融、万海大厦为基础资产的蛇口产园REIT项目正式发行，募资金额达20亿，成为国内首批 9 单基础设施 REITs 之一。 原本40年才能回流的钱，现在短短几天就回来了。

让这些初始投资大，资金回流慢的经营性不动产项目大大缓解了资金压力。产业园公募REITs，成为开发商融资输血的又一渠道。根据招商蛇口2021年中报，招商蛇口预计上半年归母净利润42.51亿元，同比增长365%。

其中，蛇口产园REIT贡献了约14亿元的归母净利润，占比超三成。2022年二季度以来，中招商蛇口产园REITs项目涨幅超出了平均水平。优质的资产仍是REITs最重要的底层逻辑。招商蛇口以优质产业园资产为依托，有望在资管市场上进一步盘活自身流动性。

二、引进企业15000家，运营园区370个，联东投资成规模之王

联东投资创建于1991年，是集产业园区运营、金融投资为一体的民营企业集团，专注于产业服务和园区运营，已经发展成为具有全国影响力的产业园开发运营商。

联动投资主要以“联东U谷”为品牌，成功进驻北京、天津、济南、青岛、上海、南京、广州、重庆等重磅城市，目前在全国76座城市投资运营产业园区超过370个;引进、服务新兴制造业和科技型企业超过15000家;是目前国内规模最大、产品系列最全、入住客户最多、运营体系最完善的产业园区专业运营商。

今年3月，中指研究院发布2022中国产业园区运营优秀企业榜单，凭借领先的产业园区运营及产业服务创新能力，联东投资连续第11年蝉联榜单首位。

图表3：2022中国产业园区运营优秀企业TOP10

资料来源：中指研究院

联动投资目前暂未上市，但在债券市场上融资。根据其最新的债券评级报告，联东投资2022年前五个月公司实现营业收入62亿元，利润总额10亿元。

据此初步估算，2022年联东投资全年营收可达150亿，税前利润率约16%。在民营产业园REITs利好下，联东投资有望利用旗下众多的产业园项目作为底层资产，积极发行公募REITs，提升资产和资金周转率，进而夯实利润。

三、园区业务贡献9成毛利，净利率51%，中新集团成利润之王

中新集团，全称为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司，由中国、新加坡两国政府于1994年合作设立。实际控制人为苏州工业园投控有限公司，于2019年在上交所主板上市，当前市值130亿元。

经过近30年发展，中新集团逐步形成以园区开发运营为主体，以产业投资和绿色公用为两翼的战略布局，在各大产业园运营商榜单中常年位列TOP10。

2021年，中新集团实现总营收39.17亿元，其中园区开发与运营业务收入为30.59亿，占比近80%。更值得关注是，园区业务实现了21.5亿元毛利润，占比超91%。

图表4：2021年中新集团营收及利润结构

资料来源：企业年报，爱德地产研究院制图

从整体盈利水平来看，中新集团近几年毛利率和净利率大致呈快速上升趋势。尤其是2019年上市以来，盈利水平上升趋势更为明显，2021年净利率更是达到了51%。远高于其它同类产业园开发运营商，成为了当之无愧的产业园“利润王”。这也侧面说明，中新集团具备将上市带来的资金投入迅速转化为企业盈利的能力。图表5：2017-2021年中新集团综合毛利率与净利率走势

资料来源：企业年报，爱德地产研究院制图

总体而言，中新集团的盈利水平位于园区开发运营的第一梯队，是一家小而美的公司，为股东带了巨大的投资回报。

四、营收增速180%，张江高科成发展潜力之王

张江高科，即上海张江高科技园区开发股份有限公司，被誉为中国硅谷。成立于1992年7月，2年后即在上交所主板上市，当前市值188亿元。 2021年末公司总资产372亿，旗下31个运营项目、5个开发在售项目和以及5个开发在建项目。

张江高科是一家高度聚焦于园区开发与运营的公司，公司总营收20.97亿，园区业务占比达到98%以上。2020年，受疫情影响，张江高科对非国有中小企业租赁客户减免部分租金，同时本期产业投资业务未及时转化为并表收入，因此营收出现了47%的降幅。

图表6：2021年部分产业地产上市公司营收及同比增速

资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图

2021年，张江高科营收同比增长170%，表现出了强劲的销售恢复能力和爆发潜力。其中，园区综合开发营业收入20.79亿元，同比增长180%。可见，园区业务是张江高科创收的核心引擎。

五、产业园REITs收益居前，又有3只新项目在路上

2021年6月，首批9只公募REITs发售。3家产业园项目合计融资70亿，成为产业地产开发运营商融资输血的新渠道。2021年12月，建信中关村产业园REIT获批发行，募资28.8亿。2022年上半年，该项目已产生净利润为2486万，在所有REITs项目中排名第2。

截至目前，全市场基础设施公募REITs共有14只。其中，交通基础设施类REITs有5只;产业园区、仓储物流、生态环保、能源基础设施类REITs分别为4只、2只、2只和1只。市场表现方面，产业园区REITs虽然受疫情等客观因素影响，收入环比有所下降，但在市场表现上总体仍保持上涨态势。4支产业园区公募REITs项目收益经受住了市场的检验，涨幅居前。

其中，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅分别为10.3%、8.7%，为所有REITs中最高的2只。

图表7：二季度以来公募REITs项目涨跌幅

数据来源：上海证券交易所，爱德地产研究院制图

随着政策的大力支持，2022年公募REITs项目又取得了较大的进展。在已经申报的项目中，目前还有4只公募REITs处于审批过程，有3只是园区项目。 其中，东久新经济REIT在上交所网站显示为“已受理”，若成功发行将成为第一单民营园区公募REITs。同时，民企金地威新已申报了5个园区，现在已进入“项目库”。

图表8：尚未获批的REITs项目统计

资料来源：上交所、深交所，爱德地产研究院制图

民营企业试点项目加速落地，预示着产业园公募REITs或将迎来颠覆性的变革。

总 结

未来，将进入不动产存量时代，产业园开发与运营将迎来前所未有的机遇。

产业地产公司应不断提升自身运营管理能力，创新盈利模式，从而提高市场竞争能力，才能扮演好重要角色。