五部委重磅发声，城中村改造要加速

近日，国家印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。

住建部、自然资源部、财政部、发改委、金管局联合召开发布会，要求积极推进城中村改造，持续实施城市更新行动。

文件要求，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效。

今年的政府工作报告提出加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

首次国常会也把城市更新作为政策重点。要求加快推进城中村等改造，加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与。

根据规划，2025年要谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

加力实施城中村和危旧房改造，在新增100万套货币化安置的基础上，继续扩大城中村改造规模。

城中村改造

投资每年1万亿

2025年，中央对城中村改造做出重大部署，要求扩大改造规模。

最新文件要求，积极推进城中村改造，加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

从整体规模来看，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。

根据全国住房城乡建设工作会议，2025年，要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上，继续扩大城中村改造规模。

若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米市场规模。

从全国潜在的城中村改造需求来看，据住建部有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村项目所涉及的住宅就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套，未来改造空间巨大。

2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个。

目前，北京、上海、天津、广州、重庆等多座城市的城中村改造项目接连开工，其中较多百亿级重大项目。

一线城市启动三年攻坚

京沪广深都已经在抢抓城中村改造的发展先机，纷纷制定三年攻坚计划，推动千亿级的大手笔投入。

北京方面，在去年20个旧改的基础上，还有更大的动作。

目前，北京已经开始了“城中村改造5年规划”的编制工作。这意味着从2025-2029年，规模最大的“城中村改造”规划即将到来。

上海方面，今年将全面启动中心城区周边25个城中村项目，比去年还增加了4个。

根据财政支出预算，上海14个区总拆迁预算达到了1506亿元，较去年上涨约50%。

根据规划，2025 年底，上海中心城区周边城中村项目全面启动。

2026 年底，全面启动66个城中村整体改造项目。

2027 年底，中心城区周边城中村项目全面完成，五个新城等重点区域城中村改造规模化推进。

广州方面，2025年计划完成固定资产投资1000亿元以上。

2025-2027年是攻坚突破期，重点推进‌6大枢纽片区‌改造，在‌天河、海珠、荔湾‌等中心城区完成剩余‌23个‌城中村拆除新建‌‌。

‌2028-2030年是提质增效期，建成‌50个‌重大科技基础设施，沿珠江两岸打造“天河智慧城-琶洲-南沙科学城”创新走廊‌，推动‌200家‌村级工业园转型为先进制造基地。

深圳方面，今年政府工作报告要求，稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，稳妥有序实施房票安置制度。

同时，深圳各区陆续成立“城中村改造科”，城投公司担大梁当先锋，有望推动城中村改造驶上快车道。

城市更新

年度投资近3万亿

住建部数据显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。2025年或将保持这一强度。

文件要求，推动基础设施建设改造任务落实落细。特别是继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊。

国家发改委预计，在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元。

今年，住建部将再选拔第二批20个城市，探索建立可持续的城市更新模式。

发改委将于6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。

扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，加大对城市更新相关项目的支持。

年前，财政部已经提前下达2025年部分资金预算，包括城镇保障性安居工程补助566亿元。

其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。

根据中央财政资金补助对城市更新的样板项目的标准，东部地区每个城市8亿元，中部地区每个城市10亿元，西部和直辖市每个城市12亿元。

保障性住房、城中村改造列入中央预算内投资支持范围，申报成功后项目总投资的50%左右可享受中央预算内投资补助。

2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目。

地方专项债

今年以来，地方发行的专项债中已有部分资金投向城市更新项目。

根据企业预警通数据，今年截至目前地方债投向棚户区改造的金额已经达到18824亿元，接近2024年全年总额。

开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，当前没有针对第一批次超大特大城市限制借款额度；第二批次单个城市的借款额度不能超过200亿元。

符合条件的城中村改造项目均可以获得政策支持，纳入地方政府专项债券支持范围，适用有关税费优惠政策。

基础设施REITs

首次纳入城市更新项目

这次中央文件，首次提出将城市更新项目纳入基础设施REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）试点，通过发行专项债撬动社会资本，实现专项债带动固定资产投资。

REITs为城市更新提供了一种全新的融资与资金退出渠道。通过发行REITs，城市更新项目可以将未来的现金流提前变现，从而提升市场主体的投资意愿。

目前，与城市更新相关的REITs包括华夏金隅智造工场REIT、华润有巢REIT、首开熙悦REIT。

华夏金隅智造工场REIT：是国内首单城市更新产业园公募REITs，项目底层资产为原北京天坛家具厂老旧工业厂房，通过改造升级为智能制造产业园，吸引新能源、人工智能等高附加值产业入驻。

华润有巢REIT：底层资产为上海马桥人才公寓改造项目，其分派率超4.5%，验证了城市更新项目通过REITs实现融资和收益的商业模式可行性，为城市更新项目在保障性租赁住房领域的REITs应用提供了成功案例。

首开熙悦REIT：底层资产是北京分钟寺产业园更新项目，同样分派率超4.5%，在产业园区城市更新领域展现了REITs的积极作用，为产业园区类城市更新项目提供了融资和运营的参考模式。

三类公司分享

城市更新红利

新一轮的城市更新，多是地方政府主导，地方城投公司担当主力，其他企业共同唱戏。

例如，广州在城市更新中明确7家市级做地主体，大力推进四大重点片区做地试点。具体包括广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴（海珠）片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。

在当前的社会经济环境下，城投公司的信任度较高，资源整合能力强，至少在资金运作、项目建设与资源整合、功能完善与环境提升、产业升级这四个方面可以发挥优势作用。

整体来看，较多企业将在城市更新中获得新的发展机会。

1、建筑与工程服务类

中国建筑：全球最大工程承包商，新型城镇化项目占比超40%，全面覆盖旧城改造、片区开发全链条。

上海建工：长三角城市更新标杆企业，装配式建筑技术储备领先，承接上海历史街区保护、老旧小区改造等精细化项目。

鸿路钢构：钢结构渗透率提升核心标的，城中村改造项目用钢量占比达30%，受益于建筑工业化趋势。

浙江建投：区域基建龙头，承接西塘镇沈道中心社区公寓房等城中村改造项目，技术实力覆盖设计施工全流程。

2、建材与绿色技术类

东方雨虹：防水材料市占率超20%，旧改需求拉动防水翻新市场扩容，绿色建材应用场景持续拓展。

海螺水泥：水泥行业成本龙头，区域供需格局优化下盈利弹性凸显，基建投资提速直接利好其出货量。

伟星新材：PPR管道龙头，老旧小区管网改造市占率超25%，市政管网更新需求提供长期增长动能。

北新建材：石膏板、防水材料市占率超50%，城中村品质化改造推动产品渗透率提升，“建材+服务”模式增强竞争力。

3、市政管网与环保治理类

隧道股份：智慧管养龙头，积累超10万公里地下管网数据资产，直接获益燃气、供水管网改造政策。

新兴铸管：国内球墨铸铁管龙头企业，受益于城市供水、排水管网建设，产品性能适配老旧管网升级需求。

碧水源：水处理技术龙头，参与城市水环境治理，污水处理厂网一体建设运维机制提供增量订单。

总结

城市更新是城市发展的重要举措。老旧小区改造、基础设施升级等工程，能显著改善城市面貌与居民居住品质，让城市居民生活环境持续改善、城市综合承载能力稳步提升。

从经济角度讲，城市更新还是扩大内需、提振消费，推动经济持续回升向好的重要抓手。