3月份中央下发通知,要求将存量闲置地块优先纳入收储计划,赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。
各地行动迅速,纷纷计划发行土储收购专项债。目前,全国土地收储专项债拟发行总额已超4000亿,各地城投公司将迎来源头活水。
今年全国专项债额度4.4万亿元,专家预计用于土地收储和存量房收购的额度或达 6000 亿以上。
截止 5月中旬,全国各地公示拟使用专项债收储的土地数量超过3000宗,总面积1.5亿平方米,总金额超4000亿元,助力全国新房广义库存去化周期下降超2个月。
特别是年后呈现加速趋势,1-2月各地披露总收储金额超580亿元,3月金额超1000亿元,4月超1700亿元。预计5月份,收储专项债也将超过1000亿。
从实际发行落地来看,土储类新增专项债发行规模连续两月在200亿元左右,年内累计发行规模已超700亿。下半年或将迎来爆发式增长。
按城市能级来看,三四线城市拟收储金额超3000亿元,金额占比达75%。因为三四线城市闲置土地库存较高,城投债压力较大。
其中,广东省拟收储超650亿元,位居第一;河南、福建两省超300亿元。全国专项债收储共涉及城市超过170个。
2月18日北京发行了117亿元土储专项债,资金用于土地一级开发项目。2025年计划再发行982亿元土储专项债。
2月28日,广东省发行土储专项债券,307亿元覆盖86个项目。广东省成为全国首个发行土地收储专项债的省份,也是金额最大的省份。
4月8日和28日,湖南省发行土储专项债券,金额达140亿元,土地储备发债涉及125个项目。
5月8日,福建发行第一批土地储备专项债券,发行规模为149亿元,其中涉及存量闲置土地的金额达85亿元。
全国前5月新增专项债累计发行1.3万亿,房地产相关领域涉及4600亿。其中,明确投向房地产的额度为1965亿元,占比15%。
房地产相关领域的专项债最多的省份是福建,达到484亿。其次是河北480亿,北京455亿。
专项债的发行,让城投企业迎来了源头活水,重新焕发精气神。
据统计,城投企业成为土地收储的主要对象,收购面积占比达80%。央企加民企占比不到20%。
平均收储价格为3506万元/公顷。与土地原成交价相比,收储折价率多在0.8-1.0之间。
地方政府通过专项债收储城投前两年拿的地,实际上是在化解城投债务压力、优化土地资源配置,并恢复城投公司的投融资功能。
同时,专项债收储的存量土地必须是净地,不能有抵押、质押的情形。大部分民企都面临债务压力,土地资产大多数进行了抵押,或者被冻结。
而国企偿债的压力相对较小,很少有暴雷的情况,腾挪空间较大,被收储的地块也较多。
在广州的收储中,越秀地产则是获得收储规模较高的一家房企。去年下半年以来,广州收回越秀地产多宗地块,涉及金额达135亿元。其中120亿元通过票据形式支付,越秀可以用来购买当地新出让地块,从而实现债务优化和土地资源结构的调整。
当地政府也可以对回收土地进行调规,实现土地的保值增值。
在广东发行首批收储城投债的城市中,珠海收储地块为14块,全部为国企土地。
其中,珠海华发的土地有6块,珠海斗门大横琴琴峰房地产公司有6块,珠海九洲开发建设公司和珠海商新合同集文化旅游开发公司各1块。
近日,全国首批支持收购存量商品房的专项债正式落地。浙江发行16.5 亿元专项债券,涉及 8 个商品房项目。
整体规模不是很大,但是一个重要的风向标,开启专项债收购商品房的开端。之前更多的资金来源是银行贷款。
这次涉及到的8个项目分别位于湖州4个、温州3个、嘉兴1个,平均一个项目融资约2亿元。
数据显示,湖州市、温州市、嘉兴市2025年新建商品住宅库存去化周期分别为42个月、22个月和23个月。
从房产业态来看,包括普通住宅项目和车位项目。这些被收购的库存商品房,将被改造为保障性住房(包括保租房、配售型保障房等类型)。
湖州成为本次专项债支持的重点区域,4个项目分别是星悦里、忆境府、臻品府和溪畔居。合计设计金额14.8亿元,占该批专项债的近九成。
此次获得专项债支持的项目,主要涉及瑞安国投、吴兴城投、南浔城投等多家城投公司。
此前商品房被收储规模较大的企业是合肥城建。
去年11月,合肥城建以超33亿元总价出售2318套商品房,被合肥安居控股收购用作人才租赁房。
2024年以来,中央高度聚焦专项债在房地产领域的创新应用。
2024年5月17日,央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。
央行9月份将资金支持比例由60%提高至100%,资金总规模达5000亿元。
10 月,财政部明确,允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房等关键领域。
专项债券可以用于回收符合条件的闲置存量土地,也可以用于新增的土地储备项目。
2025年国务院政府工作报告提出,盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
3月11日,中央下发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》,将存量闲置地块优先纳入收储计划,赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。
从目前数据来看,闲置土地收购规模和速度,超过商品房。
去年10月后,广州、杭州、郑州、青岛等地相继发布商品房回购征集公告,但由于限制条件较为严苛,实际落地项目较少。
相对于直接收购存量商品房,地方政府更倾向于土地收购。
因为土地收购,可以快速有效置换城投债,化解各地债务危机。
同时,回收的土地可以调规,二次出让能够保值增值,稳定土地价格。收购后可用于新的城市规划和产业发展。
而存量住房收储后,基本会作为保障住房,保值增值的难度较大。三四线城市住宅价格较低、供给较为充足,商品房收购更容易形成闲置资产。
存量住房空间结构不可改变,价值提升难度较大。而且地方政府过去较为熟悉土地拍卖而缺少住宅管理经验。
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