收储超4000亿!专项债加速,城投忙回血

日期:2025-06-09 16:36:00

3份中央下发通知,要求将存量闲置地块优先纳入收储计划,赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权

各地行动迅速,纷纷计划发行土储收购专项债目前,全国土地收储专项债拟发行总额已超4000亿,各地城投公司将迎来源头活水。

年全国专项债额度4.4万亿元,专家预计用于土地收储和存量房收购的额度或达 6000 亿以上。

1

专项债收储土地  

总额超4000亿


截止 5中旬,全国各地公示拟使用专项债收储的土地数量超过3000宗,总面积1.5亿平方米,总金额超4000亿元,助力全国新房广义库存去化周期下降超2个月。

特别是年后呈现加速趋势1-2月各地披露总收储金额超580亿元3月金额超1000亿元,4月超1700亿元预计5月份,收储专项债也将超过1000亿。

从实际发行落地来看,土储类新增专项债发行规模连续两月在200亿元左右,年内累计发行规模已超700亿。下半年或将迎来爆发式增长。

按城市能级来三四线城市拟收储金额超3000亿元,金额占比达75%因为三四线城市闲置土地库存较高,城投债压力较大。

其中,广东省拟收储超650亿元,位居第一;河南、福建两省超300亿元。全国专项债收储共涉及城市超过170个。

218日北京发行了117亿元土储专项债资金用于土地一级开发项目。2025年计划再发行982亿元土储专项债。

228日,广东省发行土储专项债券307亿元覆盖86个项目广东省成为全国首个发行土地收储专项债的省份,也金额最大的省份。

4828日,湖南省发行土储专项债券,金额达140亿元,土地储备发债涉及125个项目。

58日,福建发行第一批土地储备专项债券,发行规模为149亿元,其中涉及存量闲置土地的金额达85亿元。

2

城投公司迎来源头活水


全国5月新增专项债累计发行1.3万亿,房地产相关领域涉及4600亿其中,明确投向房地产的额度为1965亿元,占比15%

房地产相关领域的专项债最多的省份是福建,达到484亿其次是河北480亿,北京455亿。

专项债的发行,让城投企业迎来了源头活水,重新焕发精气神。

据统计,城投企业成为土地收储的主要对象,收购面积占比达80%央企民企占比不到20%

平均收储价格为3506万元/公顷土地原成交价相比,收储折价率多0.8-1.0之间。

地方政府通过专项债收储城投前两年拿的地实际上是在化解城投债务压力、优化土地资源配置并恢复城投公司的投融资功能

同时,专项债收储的存量土地必须是净地,不能有抵押、质押的情形。大部分民企都面临债务压力,土地资产大多数进行了抵押,或者被冻结。

而国企偿债的压力相对较小,很少有暴雷的情况,腾挪空间较大,被收储的地块也较多。

在广州的收储中,越秀地产则是获得收储规模较高的一家房企。去年下半年以来,广州收回越秀地产多宗地块,涉及金额达135亿元。其中120亿元通过票据形式支付,越秀可以用来购买当地新出让地块,从而实现债务优化和土地资源结构的调整。

当地政府也可以对回收土地进行调规,实现土地的保值增值。

在广东发行首批收储城投债的城市中,珠海收储地块为14块,全部为国企土地。

其中,珠海华发的土地有6块,珠海斗门大横琴琴峰房地产公司6块,珠海九洲开发建设公司珠海商新合同集文化旅游开发公司1块。

3

收购存量商品房

首批专项债落地


近日,全国首批支持收购存量商品房的专项债正式落地浙江发行16.5 亿元专项债券,涉及 商品房项目。

整体规模不是很大,但是一个重要的风向标,开启专项债收购商品房的开端。之前更多的资金来源是银行贷款。

这次涉及到的8个项目分别位于湖州4个、温州3个、嘉兴1个,平均一个项目融资约2亿元。

数据显示,湖州市、温州市、嘉兴市2025年新建商品住宅库存去化周期分别为42个月、22个月和23个月。

房产业态来看,包括普通住宅项目和车位项目这些被收购的库存商品房,将改造为保障性住房(包括保租房、配售型保障房等类型)。

湖州成为本次专项债支持的重点区域,4个项目分别是星悦里、忆境府、臻品府和溪畔居合计设计金额14.8亿元,占该批专项债的近九成。

此次获得专项债支持的项目,主要涉及瑞安国投吴兴城投南浔城投多家城投公司。

此前商品房被收储规模较大的企业是合肥城建。

11月,合肥城建以超33亿元总价出售2318套商品房,合肥安居控股收购用作人才租赁房。

4

专项债收储政策持续释放


2024年以来,中央高度聚焦专项债在房地产领域的创新应用。

2024517日,央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

央行9月份将资金支持比例由60%提高至100%,资金总规模达5000亿元。

10 月,财政部明确允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房等关键领域。

专项债券可以用于回收符合条件的闲置存量土地,也可以用于新增的土地储备项目。

2025年国务院政府工作报告提出,盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房,在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

311中央下发《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》将存量闲置地块优先纳入收储计划,赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。

从目前数据来看,闲置土地收购规模和速度,超过商品房

10月后,广州、杭州、郑州、青岛等地相继发布商品房回购征集公告,但由于限制条件较为严苛,实际落地项目较少

相对于直接收购存量商品房,地方政府更倾向于土地收购。

因为土地收购,可以快速有效置换城投债,化解各地债务危机。

同时,回收的土地可以调规,二次出让能够保值增值,稳定土地价格。收购后可用于新的城市规划和产业发展

存量住房收储后,基本会作为保障住房,保值增值的难度较大。三四线城市住宅价格较低、供给较为充足,商品房收购更容易形成闲置资产。

存量住房空间结构不可改变,价值提升难度较大。而且地方政府过去较为熟悉土地拍卖而缺少住宅管理经验

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