产业园REITs 喷发

一系列政策的鼓励与引导，吹响了产业园爆发的号角。

近期，首农REIT、亦庄产业园REIT、郑州高新REIT陆续上市，打开了产业园类REITs上市的新风口。

截至目前，已经上市的产业园区REITs总计20只，总市值达330亿元，成为支撑科技行业快速发展的重要推动力。

1

产业园新政

从"拼政策"到"拼服务"

上半年，一系列重要政策重磅推出，深刻影响着产业园区的招商模式，推动行业从"拼政策"向"拼服务"的快速转型。

1月7日，国办1号文要求“不以招商引资为目的设立政府投资基金”，传统“返税式招商” 退出历史舞台。相关园区需要寻找更为有力的招商抓手。

4月20日，国家市场监管局出台的《公平竞争审查条例实施办法》正式落地实施，划定地方招商的财政奖补、税费优惠“红线”，明确五大禁止性情形，推动招商引资向 “拼服务质量”、“拼产业生态” 转型。

6月7日，工信部出台科技型企业孵化器管理办法，对孵化器认定体系进行了重大改革。多维度倒逼产业园区重构服务体系，为企业全生命周期价值成长服务，真正实现从“园区运营”向“生态构建”的转型。

2月12日，广州发布文件，提出种子直投、天使直投项目最高允许出现100% 损失。目的是让政府投资基金回归本源，聚焦于支持现代化产业体系建设、投早投小投科技等核心目标。

同时，广州对新引进的工业用地项目，不再将投资强度、产值、税收等承诺作为收回用地、惩戒及企业失信的依据。这是一线城市首次取消工业用地项目的"投入产出指标对赌"机制，减轻了企业的短期压力，为应对市场波动提供了制度保障。

2

首农REIT发售

认购超128倍

7月7日，首农REIT将进行网上发售。这是首个获批的总部型科技创新产业园REITs项目，网下有效认购倍数为128倍，受到投资者的热捧。

基础资产为中关村移动智能服务创新园（首农元中心）项目，前身为原三元牛奶厂旧址，改建为大型新一代信息技术产业园区，并获得LEED铂金级认证，是北京市城市更新的标杆项目。

作为北京市海淀区核心科创载体，首农元中心项目引入快手科技总部和小米集团总部入驻，是区域内代表性总部基地项目。

3

亦庄产业园REIT上市 

实现30%涨停

6月26日，中金亦庄产业园REIT在上交所挂牌上市，实现30%涨停。

该基金是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REITs项目，也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目。

中金亦庄产业园REIT此次募集基金份额共计4亿份，募集资金总额10.88亿元，预测现金流分派率为 6.22%。

底层资产为亦庄盛元持有的N12和N20项目，位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园，建筑面积约12.86万平米。该项目产品类型为生产类工业厂房，租户以汽车制造业企业为主，产业集聚效应强，租约稳定性突出。

近期市场亦扩容提速，万国数据中心REIT、润泽数据中心REIT、华电清洁能源REIT、首农产业园REIT共4单项目获批。

4

 河南首单产业园区

类REITs成功发行

6月25日，河南省首单产业园区类REITs“郑州高新产业园区第一期资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，实现了全省产业园区类REITs零的突破。

发行规模5亿元，期限21年，预期收益率为2.37%。

资产遴选最具代表性的四大成熟产业园区——广告产业园、创业中心、高地大厦及火炬大厦，总计面积逾13万平方米。本项目通过类REITs盘活存量资产，为高新投控打通了“募投管退”一体化通道，创造了可复制的发展路径。

高新投控管理着超过100万平方米的优质园区，同时拥有约110万平方米的在建项目储备。

郑州高新投控旗下产业园区已形成“孵化-加速-上市”全链条赋能体系，覆盖了初创企业到行业龙头的成长生态，累计培育国家级A类孵化器5个、省级孵化器1个。

5

金隅智造工场REIT发行 

实现30%涨停

2月26日，全国首单城市更新产业园类型的基础设施REITs——金隅智造工场REIT正式发行上市，募集资金约11.36亿元。2025 年度预测年化现金流分派率为 6.96%。开盘实现30%的涨停，体现投资者对高品质城市更新项目的青睐。

该项目底层资产为北京市海淀区的金隅智造工场一期，是北京城市更新最佳实践案例之一。

为存量工业厂房通过城市更新实现资产证券化提供了创新路径，具有行业示范作用。

该项目由原天坛家具厂房改造升级而成，通过对存量工业厂房盘活改造升级，赋予“硬科技”企业研发生产的现代服务功能。

项目募集回收资金拟用于支持金隅科实五金改造、怀柔金隅兴发科技园等产业空间城市更新项目建设，持续推动存量工业厂房盘活改造升级。

截至目前，北京市共有11个基础设施REITs项目成功发行上市，总募集资金规模约235亿元，占全国募集资金规模的14%，持续保持全国首位。

6

零碳产业园

异军突起

零碳储能园区，成为近期行业热点。

2025年政府工作报告将“建设零碳园区”列入今年工作重点。超16省在2025年政府工作报告中提及发展零碳园区。

3月18日，国家发改委等部委联合发布文件，提出在有条件的地区分类分档打造一批高比例消费绿色电力的绿电工厂、绿电园区等，鼓励其实现100%绿色电力消费，支撑零碳园区建设。

近期，宁德时代、中恒能源、瑞科美等企业迅速发力，多个产业园区项目快速推进，涉及储能/电池产能超50GWh。

宁德时代东营锂电池零碳园区，一期在垦利区建设40GWh锂电池绿色智造基地，打造 “零碳工厂+灯塔工厂” 双高标准示范项目，形成全链条绿色产业集群。

宁德时代还将在产业新能源化、新能源交通电动化等领域开展行动，打造全域零碳示范城市，以及产业新能源化的转型样板。

同期，广东新能源循环经济零碳智慧产业园建设新型储能智造10GWh，总投资12.2亿元。项目一期规划用地60亩，建筑面积约12万平方，规划建设新能源动力电池回收综合利用6万吨。

园区严格按照国家零碳园区、绿色工厂的标准进行规划设计建设，全力打造全国新能源循环经济领域零碳及数字工厂的标杆典范。二期工程将建设项目总部大楼，着力打造基于区块链技术的碳核算智算中心。

7

产业园区招商 

向生态共建转型

挥别过去的土地优惠与政策比拼，2025 年的产业招商已经全面向生态构建转型。

例如，合肥经开区围绕新能源汽车产业链，打造以蔚来、比亚迪为龙头，以宁德时代、国轩高科等动力电池企业为配套，形成 "整车制造 - 核心部件 --配套完备-智能网联" 的完整产业链条。目前，新能源汽车产业业态已经具有较强的竞争力，年产量突破 150 万辆，产值超 2000 亿元。

例如，四川雅安大数据产业园已经建成西南首个 "零碳数据中心"。该园采用 "光伏 + 储能 + 水电"多种绿电互补系统，较传统数据中心节能 40%。阿里云、腾讯云等超级企业落户，算力规模年增速超 30%。

例如，湖南湘西州与中南大学和吉首大学共建 "产业学院"，开设智能网联汽车、生物医药等定向班，输送技能人才超过 10000名。苏州工业园试点 "产教联合体"也很有特色，企业工程师进课堂教学，同时学生进车间实习，实现 "毕业即上岗"，园区技能型人才匹配度达 85%。

目前，产业园区竞争更多是"产业生态系统" 的比拼 。从拼土地价格、拼政策力度，向拼服务温度、拼生态协同转型。园区与企业成长为全生命周期的 "共生伙伴"，才能在新一轮产业变革中爆发出惊人的竞争力。