碧桂园龙湖等民企发债获批！五大楼市率先触底，房企经营要稳住了！
2021年是中国房地产行业近20年来最大的一次考验。
房企正经历一轮严峻的流动性风险和信用危机。
想象不到的龙头房企都面临破产清算的风险。
不过，随着楼市接连的“利好”，房企最难时刻已经过去了。
碧桂园龙湖发债获批，ABS产品审批加速
近期，银行间市场信号积极，城投、国企央企地产与优秀民营房企的短融、超短融与中票纷纷获批，且使用用途从传统“借新还旧”放宽到还开发贷，既可降成本，又可腾出额度。
图表1：2021年11月百强房企部分境内发债完成的情况
对房企而言，最有力的支持就是实质性的融资。如果是前段时间还只是央企发债，那么民营房企发债、发行ABS就成为更明显的融资放松信号。
12月1日，碧桂园及龙湖同时公布发债，碧桂园注册金额50亿元中期票据进入“预评中”环节，这是碧桂园首次在银行间债券市场发债。
龙湖则计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元，同样显示“预评中”。
值得注意的是，下半年持续收紧的ABS也有所松动，11月新增房地产ABS金额环比10月趋平，下行势头得以遏制。
11月中旬后CMBS、供应链ABS、购房尾款ABS等各项品类均有获批，且审批速度在加快。
图表2：2021年地产相关ABS各月发行金额（亿元）
11月17日，据上交所公司债券项目信息平台披露，中铁建100亿元资产支持ABS已获上交所受理。
此外，绿城17.82亿元ABS申请状态更新为“已反馈”，招商蛇口20亿元购房尾款ABS状态更新为“已反馈”。
11月24日，保利发展21.35亿元商用物业ABS项目获反馈。
12月5日，碧桂园透露，近日拟向交易所申请发行供应链ABS产品，用来支持上游企业，补充流动性需求以提生产效率。
万科集团也宣布，拟于近期发行一笔7.77亿元的供应链ABS，计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕。
整体来看，金融端维稳措施已逐渐落地，房企资金链压力有望快速改善。
银行贷款增速现拐点，
按揭贷已修复至“正常水平”
10月后银行端信贷发放更加积极，相关数据显示按揭利率已经连续两月下行，且降幅有所扩大。
10月11日，央行首次披露月度个人住房贷款数据，单月新增个人住房贷款3481亿元，环比多增1013亿元，已经修复至近年来的“正常水平”，且房地产贷款余额增速出现拐点。
图表3：房地产贷款余额增速
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。
房企开发贷方面，截至2021年9月末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比持平，预计第四季度开发贷也会陆续回升。
图表4：房地产开发贷款余额
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。
加大信贷投放，提高预售资金使用效率
《通知》提出，将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。
成都是当前全国第一个明确加大信贷投放的城市，释放出较强信号意义。
说明信贷已经从中央层面落实到地方层面，预计后续督促银行贷款的文件会出台，进一步落实细则，防止银行因为审慎原则拒绝放贷房企，稳定市场。
此外，当前形势下，预售资金监管也在有约束的放宽。目的在于保交付的前提下，提高预售资金的使用效率。
比如，多数二线城市在主体结构封顶后可以获得50%-70%的重点监管额度，在竣工验收时可以解冻94%-95%的重点监管额度，极大的提高了预售资金的使用效率。
图表5：部分城市在各个节点前可以提取重点监管额度上限
资料来源：爱德地产研究院整理。
市场底已夯实，
一线城市二手房成交量率先反弹
这次降准放水，也会进一步夯实市场底。
其中，深圳二手房成交量在连续下跌7个月后终于回暖，11月二手房成交2118套，环比大涨了32%。
北京11月达到了11851套，环比上升了26%，止跌的趋势也比较明显。
上海二手房是在10月止跌的，比北京和深圳早了一个月，11月环比反弹了12%。
广州11月环比上涨了15%，杭州环比上涨了30%，都是近期首次止跌。
图表6：北上广深杭二手住宅成交套数（单位：套）
资料来源：爱德地产研究院整理。
全面降准超预期，2022年降息可期
此次为全面降准而非定向降准，且释放长期资金达1.2万亿，降准力度超预期。
图表7：2019年起历次降准情况梳理
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。
出于稳增长的进一步提升，后续还有降准可能。2022年上半年稳增长压力加大，而通胀压力相对较小，货币政策存在边际宽松的窗口期，需再降准进行对冲。
若降准降成本效果不佳，信贷释放不及预期，则2022年降息可期。
首先，2022年降息符合央行货币政策框架理论。
央行2018年第四季度的货币政策执行报告专栏表明，利率水平应该符合保持经济在潜在产出水平要求。
根据央行2021年4月的测算，十四五期间，我国的潜在经济增速在5.1%-5.7%之间。
当经济增速破5压力较大时，央行是有降息工具启动的框架支持。
其次，企业利润同比转负将带来降息可能。
根据历史经验来看，工业企业利润通常领先PPI一个季度转负。预计2022年二季度企业利润同比或有转负可能，这预示着央行降息的概率将增加。
若增长压力或信用风险催化升温，政策利率调降的可能窗口集中在2022年上半年。
图表8：2022企业利润或将为负
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。
第三，当前直达工具释放货币不够。
2020年再贷款再贴现政策约有1.8万亿，仅2021年三季度中长期贷款同比增量下滑约为1.2万亿，单独靠直达工具释放货币或难以对冲中长期贷款的过快下滑，存在降息可能。
值得重视的是，此次中央经济工作会议，明确要求继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持流动性合理充裕。
全面降准后，市场底已经夯实。
预计房地产市场在2022年上半年内可以恢复正常水平。
这段时间，房企要保证现金流安全。
活下去才有机会，熬过明天，才能看到后天的太阳。
