保利发展市值大涨85%，超万科！低调拿下5项第一

过去一贯低调不张扬的“央企一哥”——保利，这一年来频频出现在聚光灯下。2021年在行业动荡下，地产股整体呈下跌态势。而从2021年下半年开始，保利股价逆势上扬。今年3月中旬，保利发展市值创下历史新高，并反超万科，最高超过万科约85亿元。截至4月26日收盘，保利发展市值为2103.2亿元，与去年最低点相比，涨幅达85%。

图表1：头部房企2021年8月至今市值累计涨跌幅对比

注：市值统计数据为2021年8月2日-2022年4月26日

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

值得一提的是，2022年第一季度，保利发展进入基金前10大重仓股。这背后充分体现了投资者对保利未来业绩增长的信心。

在今年业绩发布会上，保利也宣布了一个野心勃勃的目标——“进三争一”。在保利发展董事长刘平看来，这里的第一，不是简单、片面的追求销售第一，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。

然而，在市场整体下行、行业缩表出清的大背景下，保利“进三争一”的底气来自哪里?

一、规模逆势上涨，TOP5中增速第一

2021年，保利实现合同销售额5349亿元，同比增长6.4%，增速位列TOP5房企中的第一。根据克而瑞榜单，保利销售排名由第5名升至第4名。

图表2：2021年龙头房企销售规模及增速

数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

进入2022年以来，保利的销售依然强势。2022年一季度，保利销售排名上升1名，位列第3，实现了2017年提出的“重回行业前三”的目标。

如今，保利又提出了“进三争一”的新目标。

2022年4月，保利单月实现销售额305亿元，与碧桂园并列行业第2;1-4月累计实现销售额1212亿元，与排名第2的万科差距只有100多亿，后劲十足。

二、借机逆势布局，拿地金额不降反升

2021年，保利全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。

虽然拿地力度有所下降，但与同规模房企相比，保利拿地仍较为积极。

根据中指研究院数据，2021年保利权益拿地金额1272亿元，排名较2020年上升1位至第三，直逼排名第二的万科。这为保利“进三争一”目标的实现，储备了充足的粮草。

图表3：2021年龙头房企权益拿地金额及增速

数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理

投资力度下降，权益拿地金额提高，也说明保利对于拓展质量及资源的把控力在提升。

2021年保利的拿地权益比提升7个百分点至72%。

在业绩会上，董事长刘平表示，保利的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润。

值得一提的是，保利还展现出强大的逆势布局能力。

2021年，在竞争激烈的首批供地中，保利不追高、不盲从;第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性，保利迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。

三、融资能力No.1，具备逆势扩张优势

在观点指数“2022上市房企融资能力卓越表现”排行榜中，保利发展摘得桂冠。

图片来源：观点指数

保利作为财务稳健的央企，在融资方面颇具优势。2021年，穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构均给予了保利“投资级”的企业信用评级。2021年，在行业信用风险蔓延、融资环境收紧的背景下，保利全年发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，融资规模居行业前列。

图表4：2021年部分房企公司债及中票融资情况(亿元)

数据来源：公司公告，爱德地产研究院整理

去年11月融资端开始回暖，保利年末两个月单月计划融资额近250亿元。

 今年3月，保利发展98亿元公司债注册申请获证监会同意，这笔资金将用于偿还有息债务、补充流动资金、收购地产项目等用途。

融资成本方面，自2018年起保利的融资成本持续下行，维持在5%以下。2021年，保利综合融资成本下降31个基点至4.46%。

根据亿翰智库的数据，国央企的平均融资成本大概为4.84%。即使在国央企中，保利的融资成本也处于较低位。

正因为拥有强大的融资优势，保利能够在这轮房地产下行周期中，以较低价格拿下更多的优质资产，奠定扩张的基础。

最近，业内传闻，保利成功接盘时代中国退出的8个旧改项目，并提前支付土地款。这8个项目地理位置非常优越，分布在广州科学城等优质板块内。

四、回款率高达93.8%，处于行业第一梯队

2021年，受到银行“两道红线”和信贷收紧的不利影响，多数房企的回款率出现下滑。

保利一直强调有质量的销售，全年销售回笼5028亿，同比增长7%，优于销售的增速，销售回笼率达到93.8%，也是近6年来的新高。

在长期90%以上回款率的补给下，保利已连续4年保持经营活动现金流为正。

由于现金流充裕，保利2021年期末现金同比增长17%，创下货币资金规模1714亿元的历史新高，并超过万科，位居行业第二。

图表5：2021年房企在手现金排行(亿元)

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理

保利一向重视财务稳健，经营业绩都是在各项财务指标保持绿档的前提下取得的。

2021年公司扣除预收款的资产负债率68%，净负债率为55%，现金短债比为1.9倍，三项指标均进一步优化。

经过此轮行业危机，财务安全已成为行业共识。目前大多数国央企的净负债率维持在30%左右。

过低的负债率可以保证绝对安全，但也意味着过于保守，让企业错失了扩张的机会，使后期的规模、营收乃至利润增长乏力。

保利55%的净负债率在国央企中处于较高位，但远远低于100%的监管红线。此外，接近2的现金短债比保证了足够的安全。

五、不动产金融综合实力第一，为多元化持续输血

早在2018年，保利在战略规划中就提出了“不动产生态平台”，围绕“一主两翼”，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。在规模见顶、行业大分化的背景下，为实现“进三争一”的新目标，保利战略再升级，将打造“具有卓越竞争力的不动产生态平台”作为核心战略。

图6：不动产生态发展平台

图片来源：保利发展控股官网

不动产金融，承担着为保利相关多元业务输送血液的重任。

保利发展旗下目前拥有“信保基金、保利资本、太平保利”三驾马车，并驾齐驱。信保基金成立于2010年，专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理等金融业务，是国内最早成立、行业领先的不动产基金管理机构。

自成立以来，信保基金坚持市场化、专业化运作，并为投资者创造了持续、稳定的回报，为主业持续不断输血。保利资本成立于2015年，主要为保利发展的整体生态服务，实现主业及上下游关联产业的融合。保利资本还携手碧桂园创投共同设立了“保碧产业链基金”。

太平保利成立于2018年，主要聚焦大健康、新经济、房地产等投资方向。2021年，保利旗下基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10。

有了不动产金融持续提供“资金弹药”，保利多元化产业规模持续扩大，在物业、商业、租赁住房等方面均取得了一定成绩。2021年保利物业营收突破百亿大关，实现营收107.8亿元，同比提升34%;其中，第三方项目收入的三年复合增速高达81.7%。

截至2021年末，保利已开业购物中心35个，开业面积247.5万平方米，同比增长39%。2021年、2022年保利商业和酒店接连承办第14届全运会、世界大学生运动会等国际国内大型赛事的运营服务。2021年，保利长租业务在营项目43个，累计开业6120个房间。今年1月，保利与建行达成战略性合作，拟设立租赁住房发展基金，进一步打通长租业务“投融管退”链条。

总 结

地产主业稳健发展，多元业务全面开花，这就是保利敢于在行业下行期喊出“进三争一”的信心和底气!

“不动产生态平台”战略，使保利未来更具的竞争力，也将在行业留下更大话语权。未来已来，保利发展犹可期。