23%！万科拿地强度更高了

6月30日，万科召开年度股东大会。

郁亮认为，市场实际情况比预期差一些，行业信心还需要进一步重建。

图片来源：每经房产

从数据上来看，万科上半年累计销售额为2018亿元，同比下降3.7%。行业复苏期，其销售额不升反降。

但万科拿地强度却提高到23%，项目股东投资回报率达到了20%。这反映出其更加积极的经营态势和更高质量的管理水平。

万科的经营和管理是行业的一面旗帜，我们可以通过万科的数据和变化，来观察行业的趋势。

万科应对行业低谷期的心态和方法，或许能为大家带来更多的启发。

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6月份万科销售下降15%

百强房企增长率创5年新低

万科6月单月全口径销售额为359亿元，同比降低15%。万科1~6月累计销售额为2018亿元，同比下降3.7%。

万科近年6月全口径销售额趋势（亿元）

数据来源：克而瑞

郁亮认为，实际情况比当时预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建。目前市场短期确实有压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平。

行业方面的整体数据，更能反映近三个月的变冷趋势。

根据克而瑞数据，今年4月百强房企销售环比下降14%，5月继续环比下降14.4%。

6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267亿元，同比降28.1%，比去年更低。环比增长8.5%，为近五年的最低水平。

近五年百强房企上半年月度销售额走势

根据观点数据，上半年百强房企实现累计权益销售额22975亿元，同比下降5%。

前20房企权益销售金额变动（亿元）

数据来源：观点指数

6月份，前20房企实现权益销售金额2290亿元，同比下降37%，环比下降5%。1-6月前20房企实现权益销售金额14905亿元，同比上升8%。

2023年6月，重点30城供应虽有反弹，环比上升34%，同比持平，但成交数据却差很多，环比下挫9%，同比下降25%。

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拿地强度达到了23%

股东投资回报率20%

在市场整体弱市下，万科却加大了拿地力度，投资回报率更为稳定。

今年前6月万科拿地金额464.5亿元，合同销售额2018亿元，拿地强度达到了23%，显著高于去年同期。

2022年上半年万科以397亿元的总地价新增19个开发项目，销售金额2152.9亿元，拿地强度为18.4%，处于较低水平。

而2022年全年，万科拿地强度为19%。相比之下，今年上半年万科的拿地强度是明显提高了。

从行业整体来看，今年上半年百强房企的拿地强度为15%，保持在低位。十强房企的拿地强度均值为20%，投资态度仍处于非常谨慎的状态中。

万科、华润、绿城、建发、滨江，拿地强度大于20%，滨江甚至达到43%，而中海和碧桂园仅为5%。

2023年1-6月十强房企拿地金额及拿地强度（亿元）

数据来源：企业公告及克而瑞

地产百强的拿地总额同比是下降的。根据中指院数据，2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，同比下降10%。

2023年上半年，全国300城住宅用地推出2228宗，成交1622宗，供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降34%、31%。

在全国销售趋冷的态势下，只有北京、杭州等城市热门地块才能竞拍至最高上限，创下参拍数量的新记录。投资收益较为确定的核心城市优质地块，才是房企争夺的重心。全国多数城市土拍未有转暖迹象。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，今年万科内部强调特别好的项目和精准投资，帮助公司发现结构性的机会，提高投资兑现度。

一方面要求市场和客户基数比较好，客户来源清晰，总量充分；同时产品解决方案清晰、很准确、有把握。

今年万科特别强调股东自有现金的ROI水平，“今年投资的15个项目，普遍达到20%以上的股东自有现金回报水平“。在投资兑现度方面，效率指标、经营指标都达到了92%。

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新模式下，今年要发力REITs

除了持续聚焦提高开发业务的管理水平外，郁亮指出，接下来万科要扩大经营服务业务的竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产。

去年万科经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512亿元，同比增长23%。其中万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26%；物流仓储实现营收36亿元，同比增长18%；长租公寓收入同比增长12%至32亿元。

今年，万科要发力REITs了。

万纬物流首批资产已经进入审批，预期今年可以发REITs。

万纬物流在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右。目前进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

全国目前已经上市发行的物流园类REITs

万纬物流主打的便是高标库、冷库。目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。万纬物流在全国47个城市运营管理163个项目，47个冷链园区，仓储规模超过1200万平方米。

万科规划，2023年将自身的冷链园区数量增加近3倍，扩张至75个园区。2015年，万科正式推出万纬之后，便大举扩张。2017年收购了50余家物流企业。甚至斥资790亿元收购物流巨头普洛斯。

万科泊寓方面，十几个项目符合发行条件。

近两年，祝九胜开始直管长租公寓业务。公寓REITs的前提是纳保。集团在北京、天津、深圳共有60多个项目，纳保大概6万间房源左右。已经对这些资产进行做积极的梳理、评估、准备。已经选了一些资产，有序启动REITs发行工作。

万科在长租公寓的规模上位列第一，房源数上更是遥遥领先。

公寓大概已有十几个项目符合发行条件。要选择发行时机问题，既要保证新进来的投资人分派率够，对投资回报率满意，也要保证老股东利润。

年初，万科与建设银行设立“建万住房租赁投资基金”。

该基金主要投向万科的住房租赁业务。包括万科集团及其关联方持有的自持住宅、商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的存量资产。同时，该基金也将委托万科泊寓进行资产运营，通过REITs发行等方式退出实现收益。

总 结

“在新发展模式下，可能会买地越多，错误越多；融资越多，越不安全。”郁亮认为，要真正建立起全场景的综合竞争力，不能一味靠拿地和融资。

接下来，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。