这家千亿级房企，正在布局4 大管理场景下的运营升级
本文节选自《地产新管理 · 数智运营》白皮书
在此背景下，企业运营的管理视角与重心也逐步上移，由最初的计划运营到项目经营，再到公司经营。随着集团管控模式的变化，运营管理作为最主要的管控工具，也急需更加全面化、标准化、智能化的应用来面向大规模的多项目开发。
X企2018年销售规模近1000亿，全国在建项目总数200多个，进入80多个城市，位列全国TOP50房企榜单。
随着企业的快速发展和扩张，经营风险不断加大，加之外部宏观环境的影响，X企在持续高效运营的同时，更加注重稳健发展，监控企业经营状态及各项指标达成，防范风险及强化体系建设。为确保战略目标有效达成，实现有质量的增长，X企提出构建数智化运营分析平台。（如图1）
图1 X企数智化运营分析平台
二、规划蓝图：集团总裁牵头，3 个中心部门主责，实现 4 大领域的数智化运营管理
(4)目标考核管理：以项目与公司经营目标为依据，转化形成各责任主体目标考核指标。按半年度为周期，计算、发放项目组织奖金。
为了进行货值动态管理，协助企业灵活应对市场变化，及时调整生产及产品策略，从而对企业乃至项目收益形成全过程的监控，X企对供销存（货值）的动态管理尤为关注。
无论X企还是整个行业，影响货值的主要因素包含：时间（项目进度及证照获取时间）、价格及面积等；货值动态管理的核心就是节点进度、面积变化及价格调整。在管理层面，X企在落地供销存动态管理时，首先要明确项目节点及证照对应面积指标变化的勾稽关系，再统一各专业条线（财务、营销、运营）对供货、销货、存货的定义和口径，确保供销存管理数据标准。
在分析层面，X企主要分析供销存的货龄结构及户型的去化情况，从而盘活现有企业资产，对应不同城市的产品户型需求。（如图2-4）
图2 X企未来12月供货及资源业态结构分析
图3 X企对销售完成情况的分析
图4 X企对存货结构的分析
2.项目全周期管理：通过项目收益测算模型，实现全生命周期的收益管理
项目维度贯穿全生命周期投前投后的收益管理，是X企运营分析平台的基础，也是核心。（如图5）
图5 X企项目全生命周期的四大运营阶段
拿地阶段，面对众多项目投资机会，通过项目收益测算模型，统一口径，形成可横向对比不同项目方案下的收益情况，以指导投资决策。在收益测算模型中，X企同时考虑到不同产品及项目运营策略，形成多套测算模型，以供拿地阶段快速判断，形成决策支持。
启动会及方案阶段，承接投资目标及货值承诺，细化项目运营计划，包括：产品、进度、成本、支付、销售、税费、投融资及经营性物业。
运维阶段，主要对项目全周期运营指标进行动态跟踪与分析，按月完成动态跟踪、监控预警及措施建议。在每月运营例会前，X企将根据项目收入、成本等数据的动态经营现状，试算各种敏感因子在变化情况下（措施及策略）的各主要指标变化，以此寻求项目最佳决策方案。
3.经营目标管理：通过目标制定、动态跟踪和分析展现，稳健实现企业经营目标
从项目经营层面看，经营分析管理是实现经营目标计划制定、动态跟踪及分析展现的整体过程。制定经营计划是经营分析管理的目标依据和监控基准；动态跟踪包括经营分析管理的实时动态跟踪与总体预测；分析展现主要基于计划数据与实际数据的分析对比发现问题、预警风险。
经营目标管理计划制定包含：公司年度经营计划和项目年度经营计划。公司年度经营计划的数据基础是项目年度经营计划，而项目年度经营计划的数据则源自项目拿地阶段的投资测算。
经营分析管理的目标跟踪包含：公司和项目的目标跟踪、项目动态基础数据的监控，而且对各项数据的监控必须建立在项目的各业务数据和投资收益数据的分析上。（如图6）
图6 企业项目各业务及投资收益数据分析框架
目标奖金的计算是基于项目年度运营数据汇总处理和测算，并综合奖金指标的各项数据标准核算，对各级人员进行审批和确认，确保奖金结果备案可查。（如图7）
图7 X企目标考核模块示例
通过系统把经营目标和业绩考核进行实时动态关联，由结果激励向过程激励转变，提升经营成果质量。
总结
X企基于数智化运营平台，深度聚焦管理前沿，帮助经营者实现运营监控、测算分析、目标考核、预测预警等智能辅助。
通过集团总裁牵头，运营、财务、信息三大中心部门主责，落地了四大管理模块，实现了供销存的动态货值管理、全生命周期的收益管理、稳健的经营目标管理，实时的目标考核管理。X企把数智化应用与业务实践融为一体，支撑战略目标，提高决策精准度，提升企业运营效率的同时也推动了数据的开放与融合。
责任编辑：吕娜
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