数说地产：碧桂园年报首用这个销售指标，那么恒大万科谁想当老大？

昨日（3月18日）下午，碧桂园2018年度业绩发布会在香港举行。

年报让所有对碧桂园资金链比较担心的人都失望了。从秀出来的数据来看，只能是更加稳健和优秀。碧桂园股票盘中上涨5%。

碧桂园的这次财报秀，有3个亮点。

1. 业绩领先：权益销售金额5018.8亿，增速远超行业平均水平。

莫斌于现场介绍，截至2018年末，碧桂园录得不含增值税的已售未结算收入达到6627亿元，未来结算的收入增长是可以期待的。

2018年碧桂园录得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，远高于行业常见的85%。

碧桂园继2016、2017年后，在行业资金面持续收紧的背景下，连续第三年实现正净经营性现金流。

经营现金流净额这一重要指标，通常用来衡量房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。

目前，仅有少数运营能力较强的企业能够实现连续多年的净经营现金流为正，民营企业更是寥寥无几。

2. 核心财务指标表现优异：营收大幅提升至3790.8亿、毛利润同比增长超7成。

公司净借贷比率仅为49.6%，同比下降7.3个百分点，是行业内为数不多的兼顾了规模增长和负债管控的企业之一。低于行业常见的净借贷比率70%｡

据克而瑞地产研究披露的数据，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升为92.56%｡

去年碧桂园毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元；结算毛利率27%，同比增加1.1个百分点。净利润12.8%，同比增长68.8%至485.4亿元。

3. 机器人等新业务正在成为这家公司新的看点。

碧桂园要决心做一个高科技大型综合企业，建筑机器人已经在多个建筑岗位上试用。

碧桂园已宣布计划5年内在机器人领域投入至少800亿元，投资设立全产业链所需的研发、设备制造工厂和供应链渠道，打造机器人产业生态圈。

博智林机器人将在机器人谷引入上万名机器人专家及研究人员，吸引各类机器人、人工智能等领域的创新企业进驻园区，完成机器人研发、生产制造与公共服务平台的无缝对接。

我们认为，其中最具有行业风向标现实意义的是，行业首次只用权益金额来公布当年签约业绩。

财报显示，2018年碧桂园权益销售金额约5018.8亿元，同比分别增长31.25%。

你看，碧桂园破了行业潜规则，重点公布了权益金额，而不是流量金额。

当年销售金额，是衡量房企业绩规模和实力的最重要的指标。江湖人士通常以此作为行业地位的排名和座次。银行贷款、全国拿地、区域合作，都把行业排名作为重要的参考条件。

业内人士都知道，近年来地产圈流行公布流量金额，因为它通常是权益金额的1.5倍-3倍，其中包含了大量的合作项目的重复计算。更大的销售规模更有利于品牌宣传和各类融资便利。但是，也有人认为，水分过大的流量金额只是“虚胖”！对于企业经营，更重要的还是自有权益金额和利润率。

而且，这次公布的权益金额，比年初克而瑞公布的碧桂园权益金额5241亿元还少了200多亿。看来碧桂园真的不想“虚胖”啊。

更重要的可能是，碧桂园真不想当老大！

在克而瑞销售权益金额榜单上，碧桂园是第二啊。它这是明显不想当流量金额的老大呢。进了5000亿规模的TOP3俱乐部，可能当老大老二还是老三，所获得的资源吸附力和品牌影响力都差不多吧。

但是，当老二可能比当老大更能给碧桂园安全感。大家都知道去年碧桂园经历了一系列工程事故和产品质量风波，遭受海啸般的社会舆论质疑。碧桂园也曾作出深刻的检讨和调整。他们似乎还没有习惯社会公众对于行业老大的挑剔和审视。

由于碧桂园率先选择了公布权益金额，那么恒大和万科很可能都会公布权益金额，而不是流量金额。

因为很明显，这是一次正能量的举动，有利于减弱行业里的浮夸之风。

君子之风，当然从之。地产三君子，从此诞生。

碧桂园已经有这样的责任和意识了。万科和恒大，即使不想公布，也只能心里叫苦。目前在全国严控房地产大跃进的氛围下，谁都不想出风头。

先手就占了先机，碧桂园至少要做老二了。如果恒大公布的权益金额跟5241亿差不多的话啊，那恒大就会排第一。

但，如果恒大公布的权益金额大幅缩水，比5018.8亿还少，那没办法，杨主席您还是地产行业的带头大哥。就看恒大的财务报表如何表现了。

如果恒大公布权益金额5241亿，而万科公布了流量金额6069亿，那杨主席就会笑了。因为他的5018.8亿将会排第三，风头小了很多啊。安全感飙升。

这几年，随着房企对于规模的过度追求，在利益驱动下部分榜单只公布流量金额。甚至权益金额还有大幅注水现象，成为行业诟病的一个槽点。

如果一个项目的销售额是100亿，两家开发商合作，那么每家的流量金额就是各计100亿，合起来变成了200亿。

如果10家开发商合作，这个项目的总计销售额就是1000亿，多像当年的亩产万斤放卫星啊！

据说，有个项目竟然有20家开发商合作拿地的，不知道这个气球有没有被吹大20倍。不怕破灭么。

如果某个小企业本身每年也就销售10个亿，拿出1个亿参与开发一个100亿的大项目，那么它的销售额瞬间增长10倍啊。如果企业规模这么容易就暴增，社会资源这么容易获得，其他老板还要拼死拼活么。当然不会的。

这个浮夸风气的形成，不会影响地产人实干的信心，只是会助长各类榜单的虚假繁荣。内行的人都在看榜单上的演技。

放眼看去，不止一家企业流量金额是权益金额的3倍。也就说它虚胖了2倍！个别企业年度翻番增长、翻几番增长，其实都只是榜单上的名次上升。

一旦权益金额的风气重新归位，大潮退去，好几个老板都会露出泳裤。榜单上的名次，都要跳楼。

碧桂园这次权益金额的亮相，或许就是年报秀的一个分水岭，之前是流量规模登台，之后是权益金额唱戏。

尘归尘、土归土。喧嚣的世界，终要有所沉淀。

企业经营指标，哪些是企业成长的核心动力？哪些是基本功？哪些又是无关痛痒的虚指标？

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