万科VS碧桂园：一二线均衡派与三四线高周转，谁的年报更优秀？

昨日（3月26日），万科召开2018年业绩发布会。

万科是均衡派的三好学生，也是一二线布局的坚定执行者。万科一直以来都是名门正派，江湖威望很高，人才素养与管理创新引领整个行业，桃李不言下自成蹊。

而同为行业三强的碧桂园起家于三四线，以高周转行走江湖。覆盖全国1000多个市县，全国2000多个项目。

碧桂园冲上行业老大的位置，曾被认为是高周转和三四线，对于均衡派和一二线的胜利。

轰轰烈烈的规模大战告一段落，两家都处在5000亿规模以上的塔尖。以万科为代表的三好生与碧桂园为代表的高周转派，谁更优秀？

我们很有必要给这场没有硝烟的战争，进行系统性的总结和判断。希望通过我们的比较能够发现两家的长板与短板，并给行业带来更多参考。

销售指标

碧桂园三四线快周转的规模优势比较突出，回款的效率也很高。万科更多依靠价格上升带来规模增长。

如果从销售权益占比来看，万科正好70%，碧桂园69%，双方的合作杠杆不差上下。

1、权益销售规模：万科4248亿VS碧桂园5019亿

规模差别不大，但是增速差别很大。

昨日万科公布的合同销售金额为6,069.5 亿元，还是用了合同金额这个指标。碧桂园通过公布权益金额，如愿坐上了老三的位置上。因为恒大即使公布权益销售额5241亿，也会排在碧桂园的前面。

这里我们比较的是权益金额，因为这些才是利润来源，而合作金额并不能给自己产生真金白银的收入。

小房企才看重合同金额，大房企只看重利润。

销售规模很重要，但也不重要。

重要的是，规模意味着江湖地位。但到了5000亿以上的第一军团，相互之间差距很小，后面的追赶压力也不大。地位和名声，都有了。融资、拿地、评级的压力都没有很大的区分度。这时规模也没有那么重要了。

这时重要的，有质量的增长，安全的快速增长。虚胖的企业，规模越大，死得越快。

仅从规模来看，碧桂园比万科销售规模多了771亿，占比18%。这个规模量级还没有拉开特别大的经济和品牌梯度，还在一个量级上。

但是从增速指标上，就能看出趋势性问题了。

根据克而瑞榜单统计，万科权益金额2017年权益销售金额为3772亿。照此计算，万科2018年的权益销售增长12.6%。而同期，碧桂园权益金额同比增长31%。

这个趋势很重要，如果照此发展下去，四年后万科销售额6828亿，碧桂园是14780亿，碧桂园将是万科的2倍以上了。

那时，碧桂园就要俯视万科了。规模的梯度价值将显示出来了，尽管那时可能不再是规模竞赛的时代。

当然，这只是假设，行业整体增速正在放慢，碧桂园也在降速，2019年增长目标也只是在20%左右。但是同样的行业环境下，万科受制于自身稳健的经营模式和混合所有制对风险的抵制，而碧桂园受益于民企的活力和跟投的强刺激。未来3-5年，碧桂园很可能要比万科快得多。

也就是说，4年后，很大的概率上，碧桂园的规模是万科的2倍以上。

我们可以接受万科一时做不了老大，但我们可以接受它望着碧桂园一骑绝尘，而自己越来越远吗？

2、回款率：万科85%VS碧桂园91%

碧桂园更胜一筹。它主要也得益于三四线的快周转，资金流更加充沛。而万科主要布局一二线，受制于政策调控，回款率就慢了很多。

在行业下行期，现金为王。回款是企业避免资金链断裂的核心手段之一。行业常见的回款数值在85%左右。

3、均价上升：万科10%VS碧桂园8.7%

均价上升，是房企销售规模扩张的重要指标。

万科2018年销售均价为 12,988 元/平方米，2017年为11,765元/平方米，销售提价为10%。

碧桂园2018年平均售价每平方米8,550元，2017年度的每平方米7,863 元，价格上涨幅度为8.7%。

这说明万科得益于涨价的盈利空间更强。

财务指标

整体来看，碧桂园的规模和增速，已经明显的超过了万科。但是万科的盈利能力更强，而且是用了更小的财务杠杆。双方在资金的安全方面都游刃有余。

1、营业收入：万科2977亿元VS碧桂园3791亿

碧桂园比万科多了27%，近三分之一的体量，优势慢慢体现了出来。

从增速来看，万科营业收入同比增长22.6%。而碧桂园同比增长67.1%，太凶猛了吧。

按此速度，一年后万科的营业收入是3650亿，碧桂园是6335亿，1.75倍啊，差距有点大了。

地产人基本上都知道，营业收入主要是前两年房屋销售的交付结算金额。也就是说，这都是前几年销售数字的转换，已经是既成事实了。

2、净利润：万科338亿元VS碧桂园346亿

碧桂园归属于股东的利润346亿元上升32.8%。

从增速来看，万科净利润同比增长20.4%。

3、净利率：万科12.7%VS碧桂园9.1%

这是衡量房企赚钱能力的最重要指标，也是判断房企经营发展模式的重要参考。

万科是典型的均衡发展型，碧桂园是快周转的典型代表。

4、净负债率：万科30.9 %VS碧桂园49.6%

双方都没有把财务杠杆用足。

房地产行业有较多预收账款计入负债。与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，一定会转化为收入。因此，净负债率能够较好地反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

很明显，万科比碧桂园要低很多，具有非常强的优势。

但是，行业净资产负债率的均值为85%左右，也就是说万科和碧桂园都没有把资金杠杆用足，没有为了规模而不顾风险。

万科近年的扩张速度太慢，很可能与净资产负债率过低有关。

5、现金保障：万科2倍VS碧桂园1.48倍

显然万科更加从容。

通常来说，现金能够覆盖短期债务就不会出现资金链断裂的情况。

截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，是一年内到期的流动负债的总和931.8亿元的2倍多。

碧桂园可用现金余额2,425亿元，现金短债比为1.48。

税费成本

在费用成本上，万科具有明显的优势，其管理创新带来切实的效益。如果以3000的营收为基准，万科应该可以多赚92亿，省下的都是利润。在白银时代，3%的利润空间已经足够大了。

1、营销成本：万科2.65%VS碧桂园3.3%

可以看出万科的品牌价值和营销效能更高，毕竟万科的营销管理水平也是引领行业多年。

如果营业收入同是3000亿，仅此一项万科可以节省19.4亿的成本。

从数量上看，万科销售费用79亿，碧桂园是125亿。

2、管理成本：万科3.46%VS碧桂园4.38%

万科同样技高一筹。如果营业收入同样是3000亿，仅此一项万科可以节省27.6亿。

2018年，万科管理成本为103亿，碧桂园为166亿。

3、财务成本：万科2%VS碧桂园3.5%

还是万科厉害。如果营业收入同样是3000亿，仅此一项万科可以节省45亿。

这里的税务成本是利息费用减去利息收入，没有统计到他们的融资成本。

（万科财务成本是60亿，碧桂园是134亿） 

4、研发费用：万科0.3%VS碧桂园0.3%

大家旗鼓相当。这与制造业和互联网行业5%的水平相去甚远，也说明整个地产行业的科技研发比重太低。

（万科研发费用是9.46亿，碧桂园是12亿）

5、利率成本：万科4.5%VS碧桂园6.11%

很显然，万科具有明显优势。

双方可比性

首先，双方所处的经营处境差异很大。

由于2018年的结算收入等指标主要是2016-2017的经营成果，所以我们实际上是在比较这一段时间内两家房企的经营状态。

而那个时候，万科主要精力都放在解决股权纠纷上，相当于一只手在跟你单打。而碧桂园当时正值全力以赴冲规模的巅峰状态，手脚并用开足马力。

例如万科2017年的净资产负债率只有8.5%，也就是说基本没有用到杠杆去拿地，整体上冲规模的动力和精力都是有限的。而当时，碧桂园的借贷比在57%左右，双方用的杠杆长度完全不一样。

第二，双方经营模式有很大区别。

万科是混合所有制模式，追求均好发展，风险意识很强。而碧桂园的民企身份，灵活很多，对规模有更多的渴望。

例如两家都做跟投，都采用了爱德数智的跟投管理平台，但风格和玩法各不相同，形成江湖两大门派。虽然行业里面80%跟投学万科的八大核心要点，但碧桂园的跟投更受高周转学派的青睐。阳光城、祥生、中梁等房企的练习引用，造就多位地产黑马。

第三，相关数据的缺失。

万科年报327页，信息丰富透明。而碧桂园只有36页，拿地数据与运营指标等关键内容缺失，无法进行很好的对比分析。

所以，我们有限的数据分析，要看到可比性的一方面，也要看到不可比的背景因素。还是希望管中窥豹，给地产管理者带来更多的观察视角和思考启发。

下一轮周期下，行业生态环境发生可以预见的巨变。未来5-10年，地产管理怎么走？别人的成功是一面镜子。有选择的吸收，走自己的道路。多数照搬抄袭，都未能成功。