佳兆业刘策:城市更新是地产行业未来20年的新赛道

日期:2019-09-17 00:00:00 来源: 姜皓天

2019年,是佳兆业成立的第20个年头。
它像一个朝气蓬勃的年轻人,即便是在行业寒冬期,也释放着无限激情。
“大湾区龙头”和“旧改之王”这个两个标签,也愈加耀眼。

一、2万亿旧改货值  坐享先行示范区新机遇

8月18日,深圳建设先行示范区的重磅利好公布。长期扎根深圳的佳兆业再次迎来属于自己的“黄金时代“。
第一个交易日,佳兆业股票大涨14%,领涨深圳各大房企。


深圳是国内房地产创新的发源地,也是万科、恒大、中海、金地等巨头聚集的大本营。但是随着深圳城市进入尾声以及头部房企的全国化布局,即便是巨头在深圳也没有多少土地储备。
而佳兆业精耕深圳20年,拥有88个旧改项目,成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。
报告显示,佳兆业拥有3200万平总旧改储备(未纳入土储),可带来2万亿的货值。其中,深圳占比70%。
按年销1000亿的规模计算,就算不新增土储,仅仅这2万亿货值,就够卖20多年。
按目前每年300亿旧改项目销售额来算,可以卖70年。
不算不知道,一算吓一跳。

佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆介绍,公司计划每年从旧改项目中转化100万平方米的土地供应开发。
去年底至今年上半年,佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目,共计可售面积73万平方米,可售货值逾404亿元。
下半年预计转化3个,分别是深圳福田东山项目,深圳百灵达项目、深圳南门墩项目。可售面积近50万平方米,总货值332亿元。
未来1-2年,佳兆业将有9个旧改项目计划供地,货值约1140亿元;

未来3-5年,13个深圳及广州项目计划供地,货值约4200亿元。

二、旧改之王,散发出行业领导者的自信和气度

8月19日,佳兆业经济研究院发布了《城市运营核心逻辑》一书,首次系统对外展示其在城市更新领域的思考,对国内外30多个城市更新和旧改项目的进行了经典总结。

这也是开发商视角下、城市更新领域的第一本专业书籍。中国房地产业协会会长冯俊亲自出现新书发布仪式。
经过二十年的发展,佳兆业集团在城市更新领域已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式,拥有近800名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。
对于旧工厂、烂尾楼、旧城区和旧村落等城市更新业务,佳兆业均具有丰富的改造经验,目前战略布局北京、上海、广州、深圳等10余个城市,并成功打造了超20个城市更新标杆项目。
7月3日,佳兆业成功摘得上海占地最大的旧改项目,嘉定徐行镇“城中村”改造商住地块。
这是佳兆业在上海的第一个可售供地的城市更新项目。随着中国最大城市最大旧改项目的成功落地,佳兆业进一步加快了 “旧改”模式向全国高举高打的输出步伐。
无论是新书的发布,还是上海最大旧改的拿下,旧改之王佳兆业愈加散发出行业领导者的自信和气度。

三、旧改项目的三大优势

正如佳兆业集团控股首席战略官、集团控股投资中心综合管理部总经理、集团控股新事业中心综合管理部总经理刘策先生所言,旧改是地产未来20年的新赛道。
与其他拿地开发模式相比,目前唯有旧城改造还处在政策与市场机会的红利期。
旧改是存量时代、城市运营的主力开发模式。这必将是中国一二线城市的主导模式。美国纽约的前十大开发商,也多是以旧城改造为主。
第一、一线城市掘金的首选手段
随着北上广深城市化相继进入尾声,招拍挂和收并购的机会越来越少。最为典型的深圳多年住宅用地供应为零,6月底一次性拍卖5块地竟然吸引80多家房企争抢,成为世纪大土拍。目前,深圳新房供应50%是由旧改产生的。
土拍已经是鸡肋,不仅增量少,而且价格奇高,竞争激烈。拿到手的地,亏损与赚钱只在一线之间。
并购与合作开发又在快速消耗存量储备,开发一块少一块。全国房企囤地12亿平,近三年内也开发过半。正如孙宏斌所言,目前的收并购项目也存在重大质量风险,10块地里能够挑出1块就不错了。
以佳兆业为例,借助旧改支撑,上半年合约销售347亿,同比强劲增长37%,显著高于行业10%的平均增速。
根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》,佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅第4位。
佳兆业上半年的销售贡献中,旧改项目占比33%。在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下,有望完成全年900亿的销售目标。
第二、体量大、位置好
旧改项目往往都是几十万平米的大项目,十年不开盘,开盘卖十年。
旧改项目大多数位于城市核心区,经济基础好、公共配套成熟、购房需求较为坚实,能为项目销售提供坚实的支撑。
同时,旧改需要长期开发与持久运营,又处在整个城市经济基础最为雄厚的人口密布区,非常有利于企业的品牌传播和品牌依赖。
第三、成本低、利润高
旧改项目往往属于利润型项目,毛利润空间比一般快周转项目高20%以上。在一二线土地成本占售价50%的情况下,旧改土地成本大概只占40%。部分项目超高毛利率可超过50%。
以佳兆业为例,得益于重点布局都市圈核心城市、对质量溢价不断强化,再加城市更新高利润型项目入市,佳兆业2019年盈利能力大幅提升,归属股东净利润大涨六成。
佳兆业营业收入同比增长34%至201亿元;毛利67.1亿元,同比增长42%;股东净利28亿元,同比大涨67%。毛利率33.4%,上升1.8个百分点。

上半年,由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩,包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场,均为集团贡献了高毛利。
其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目,属于集团的粮仓型项目,而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城,频夺销冠。深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异

四、旧改项目的三大难点

刘策认为,比较三类主要拿地方式,各有优劣。对于多数房企来说,还是要十指弹琴,各种操盘方式灵活应用。招拍挂项目比较干净,可以快速开发销售。但是不能前融,竞争激烈。往往需要一个月内一次性付款,支付杠杆很低。
收并购项目要加上溢价和土增税。有支付杠杆,可以分期支付,支付杠杆比较高。具备尽快开、快销条件的项目现金流也比较好。
旧改项目的土地成本相对较低,但是不确定性大、时间长、资金压力大。操盘者要有忍受10年寂寞冷的耐心。
第一、城市更新政策可能比“五限”更严格
深圳实行最严格的、对原住民最为有利的更新政策。“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样持续上演。如果遇到钉子户,小企业就会死掉的。
截至2018年底,深圳市累计已列入计划的城市更新项目共计746个,拆除规模合计约58平方公里,但实施率只有37%。
深圳木头龙旧改项目延期十年未实现签约100%。期间已经近50位业主去世,未入住新房。
面对这些问题,一些小房企可能还没有一个项目的生命长。
这就要求企业对市场特别了解,对政府规划非常熟悉,与政府、村民能够形成良好互动关系。同时对税务、财务、法务的综合能力要求也特别高。
第二、时间长、体量大,对现金流的要求特别高
招拍挂项目通常12-15个月就能够回笼资金,但是旧改项目第一笔回笼可能要60个月。动辄100亿或者几百亿的持续投入,更适合资金实力雄厚的深耕型企业。
旧改项目前五年都是现金流流出,40%的土地款只需支出,对企业资金链挑战很大。合作协议签约时支付1%,一年后立项4%,第二年专规支付5%,第三年拆迁时付15%、第四年实施主体时付10%、第五年回迁和预售还要支付5%。
第三、综合运营能力高
旧改的模式就比招拍挂复杂。
以佳兆业三大经典案例来说,模式多样创新性强。
子悦台推动深圳旧改政策的完善,当时旧改政策都没有。
盐田整体搬迁,是实现了异地重建和搬迁。
坂田城市广场是废旧厂房变成地标性型产业中心。
旧改项目目前还是以销售为主,但是也有更多持有运营、工改工部分,房企综合运作能力比较强。
即使进入开发阶段,也往往配套更多的商业、产业和公共空间。有些要持久运营,就需要引入大量的产业。这对企业后期的运营能力是重要的考验

五、佳兆业做好旧改的6大因素 

佳兆业老板郭英成表示:“佳兆业是最早在深圳做旧改的房企之一。以前深圳没有旧改的时候,佳兆业就一直在做旧改。结果现在外来开发商都进来抢着做旧改。”到现在,大家都抢佳兆业的旧改人才,把佳兆业抢成立旧改的黄埔军校。
按照刘策的话说,佳兆业的基因里就充满做好旧改的因子。
第一、第一个项目就是旧改
积累了20年的经验,练了20年的功力。
佳兆业开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而来。它处在布吉片区,位置偏远、人烟稀少。佳兆业接手后,将其规划成开放式主题公园,比周边楼盘更具设计感,一期发售时便迅速获得市场强烈反响。一共开发了8期, 桂芳园也成为布吉第一个大型社区。
第二、很完善的标准化体系
佳兆业成立了国内首家专业城市更新公司,形成教科书式的操作。佳兆业旧改人才800号,被认为是国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。深圳内外重大旧改的主导人才都是从佳兆业走出去的。
业务遍及全国多个核心城市,涉及旧城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼改造等多城市更新项目类型,更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。
第三、城市更新研究院,进行重难点攻关研究
重点对城市更新立法及配套政策进行前瞻性研究,为政府立法献计献策,推进了行业规范化进程。
第四、较强的产业链的综合能力
佳兆业形成了6个上市平台,综合实力对产业的落地很大支撑。
城市更新跟拆除重建逻辑不一样了。政府更加强调“地产开发+产业升级”的逻辑,产业升级和财政收入都需要。
在地产和城市更新主业之外,佳兆业前瞻布局大健康、大文旅、大消费产业,与主业形成协同格局。航运、文体等方面已经形成成熟产业。
第五、企业文化上更加注重人文关怀
跟居民交心,跟孤寡老人嘘寒问暖可能更容易打动人心。大量的旧改人员在做基础的人文关怀和文化传承。
第六、特别好的心态,不要特别急功近利
例如广州小坪村项目一期50万方并没有急着销售回款,而是先把村民的回迁放在首位,这关系到社会稳定,关系到村民支撑度。
村里有2个大姓,世代繁衍数百年。佳兆业还帮助做了祠堂修复,当地村民很感激很认可。

六、中小房企做好旧改项目的三大策略

1、保持耐心,做难而正确的事情
这是链家老板左晖的口头禅。厚积薄发、专业致胜。如绿城者,终靠专业技能和价值观,赢得同行和世人的尊敬。
旧改之路,就是在做难而正确的事情。
土拍市场拿地,轻松赚快钱的时代已经过去。开发商不得不从手续繁杂、风险点密布,却低价高利的旧改入手。
2015年佳兆业债券风波,销售业绩暴跌60%多,但没有跟丢一块旧改。上海最大项目大概也跟进了5年。
2、地产下半场的新赛道,开发是手段,城市运营是核心
在刘策看来,城市更新会是在增量市场饱和之后,房地产行业未来二三十年的一个重要赛道。
“在当前的大环境下,企业追求规模来获取利润,存在一定的风险,这是第一个冲突的地方。”刘策解释道,客观环境逼着企业思变,寻求转型突破。目前又很难找到与房地产行业体量相匹配的一个新赛道,这是第二个冲突的地方。
从行业和企业自身的角度来讲,转型的方向是从开发变持有运营。
3、多元化业务发展
刘策认为,要用好“地产开发+城市更新+产业服务”这“三驾马车”。目前来看,三者之间的合理比例应该是6:3:1。五年之内,地产开发仍是主业,然后逐步加大城市更新、产业服务的比重。

总结

正如刘策所言,旧改是地产未来20年的新赛道。
与其他拿地开发模式相比,目前唯有旧城改造还处在政策与市场机会的红利期。
旧改是存量时代、城市运营的主力开发模式,是房企在一二线城市掘金的首选手段。也必将是中国一二线城市的主导模式。
但旧改项目难点多,风险大、周转慢。操盘者要有忍受10年寂寞冷的耐心,也要有筑造强韧资金链、多元精进的能力和意志。

参考文献:

1、《佳兆业2019中期盈利能力持续提升 归属股东净利润大涨六成》  来源:每日经济新闻
2、《佳兆业旧改再获突破 成功竞得上海嘉定城中村改造地块》
3、《刘策:城市更新会是未来行业二三十年的重要赛道》 来源:乐居财经

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