2022年房企美元债现状观察：又2家房企美元债违约
美元债是房企今年面临的一大生死劫。2月17日，阳光城公告，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能按在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。2月18日，正荣地产公告，现有内部资源不足以解决3月到期债务，包括将于3月5日赎回的一笔2亿美元的永续债。不过，2022年开年以来，房企境内融资环境已持续得到改善。万科在1月27日和2月16日先后完成两笔30亿元中票发行，票面利率低于3%，且募资用途均为项目建设。这不仅说明融资环境明显松动，还意味着房企经营已逐步回归正轨，房地产新开工下跌的态势有望回转。
一、海外债集中到期，房企偿债压力犹存
据中指研究院监测，2022年1月房地产企业融资总额为792.2亿元，同比下降70.3%，环比下降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下降。1月份原本是海外债集中发行的月份，但2022年1月海外债融资不足百亿元。在境外融资环境紧张的同时，房企依然面临着较大的海外偿债压力。据统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年。其中1月份的到期规模高达627亿，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
图表1：2022年境外债每月到期情况(亿元)
数据来源：通联数据，爱德地产研究院
目前，海外融资渠道较紧，房企美元债“借新还旧”在短期内难以为继。叠加销售的疲软，2022年房企再融资环境可能会更趋于紧张。不过，多数房企也在积极争取到期海外债的妥善处理，对外释放来自企业的积极信号，避免持续受到其他企业债务压力带来的波动影响。碧桂园、新城控股、绿城、中梁控股、金辉控股、旭辉控股、龙光等房企纷纷提前回购债券。同时，富力、荣盛、大发、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量债务基础上实现美元债交换要约，在债券到期前成功展期。此外，优质房企海外债已经开始破冰。1月21日，绿城中国拟发行4亿美元3年期的增信债券，票面利率2.3%;1月21日，碧桂园拟发行2026年到期的39亿港元4.95%有抵押担保可换股债券。1月24日，华发股份发行2亿美元1年期无抵押债券，票面利率4.2%。
二、万科连发两笔中票，优质房企融资提速
2月16日，万科成功发行2022年度第二期中期票据，发行金额30亿元，发行利率2.98%。1月27日，万科才完成30亿元2.95%的首期中票发行。回顾万科2021年以来的发债情况。2021年，万科发债主要集中在上半年。1月单月发债融资50亿，2月受春节假期影响未发债，4月-6月，单月融资回归至40亿左右。
图表2：2021年1月以来万科单月发债总额(亿元)
数据来源：万科公告，爱德地产研究院整理
2021年下半年，国内融资环境收紧，尤其是8月受头部房企流动性风险事件影响，市场对行业持审慎态度，房企融资呈断崖式下跌。在地产寒冬之下，万科这样的优势房企融资情况也不尽人意。2021年8月，万科零发债。2021年9月6日发行20亿元中期票据之后，万科再无发债。从去年9月初到今年1月底，万科有着将近5个月的发债空白期。万科一贯奉行安全稳健，始终坚持现金为王，已经连续十二年现金流为正，但2021年第三季度经营活动现金流量净额为负数，同比下降152%。在这样的背景下，2021年11月5日，万科拆分物业板块上市。在外界看来，除了加快物业转型升级、释放内在价值外，对万科缓解流动性压力意义重大。2022年，万科能够在短期内接连发行两笔中期票据，这意味着国内融资监管有所放松，房企的融资提速。近日，招商蛇口和建发房产成功发行了并购票据。这标志着并购贷融资正式落地。目前来看，对于碧桂园、龙湖和金地等优质民企而言，融资的大门已经敞开。
图表3：2021年1月以来典型民企单月发债粗略统计(亿元)
数据来源：房企公告，爱德地产研究院整理
三、2022年，中期票据或将成为房企融资主要渠道
2021年，万科债务融资260.1亿元，其中ABS融资109.9亿元，占比达到42%。
但是，万科ABS融资主要集中在上半年，占比将近90%。
主要原因是，2021年9月，证监会直接暂停房企的ABS融资。进入12月，购房尾款ABS发行才有所回暖。
2021年下半年，万科主要依靠公司债和中期票据补充流动资金。
图表4：2021年以来万科债务融资情况(亿元)
注：2022年2月数据截至2月16日。数据来源：万科公告，爱德地产研究院整理
进入2022年，截至2月16日，万科的债务融资方式转变为发行中期票据。
2022年1月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，表示将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具。
从全行业来看，2022年1月，房企境内发债类型也是以中期票据为主。中期票据金额为150.9亿元，占比达到47%。
图表5：2022年1月房企境内融资情况
数据来源：亿翰智库，爱德地产研究院整理
由于监管已将ABS融资纳入参考范围，ABS隐藏债务的作用下降，房企发行ABS的动力也会随之减弱。
尽管房地产供应链ABS发行计划重启，未来房地产ABS融资规模再度爆发的可能性不大。
预计2022年，在银行间市场发债或将成为房企的主要融资方式。
四、优质房企融资成本降至3%以下
回顾万科2021年以来发行的5笔中期票据，票面利率呈下降趋势。万科2022年发行的两笔中票的票面利率均低于3%，融资成本进一步下降。
图表6：2021年以来万科发行的中期票据
数据来源：万科公告，爱德地产研究院整理
然而，这并非个例。自2022年1月以来，房企境内融资环境持续得到改善，优质房企发债利率总体较前期有所下降。1月6日，绿城发行3年期26亿元一般中期票据，利率3.62%。对比2021年11月份发行相同期限一般中期票据利率为3.68%，利率下降6bp。1月12日，中海发行3年期18亿元一般中期票据，利率2.88%。对比2021年1月份发行3年期一般中期票据利率为3.35%，利率下降47bp。1月18日，金地发行2年期7.5亿元证监会ABS，利率4.24%;对比2021年7月份发行相同期限证监会ABS利率为3.69%，利率下降55bp。1月24日，招商蛇口发行3年期6.45亿元一般中期票据，利率2.89%，5年期6.45亿元一般中期票据，利率3.3%。对比2021年11月份发行3年期、5年期一般中期票据利率分别为3.23%、3.55%，利率分别下降34bp、25bp。2022年1月，100家典型房企新增债券融资成本4.53%，较2021年全年下降0.76个百分点。其中境内债券融资下降成本下降尤为显著，降幅达0.87个百分点。
图表7：2018-2022年典型房企债券类融资成本
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
五、融资投向项目建设，房企经营步入正轨
2021年，万科发行了3笔中票，募资用途均为偿还存量债券。
而2022年发行的这两笔中票，募资用途均为商品房项目建设，其中首期中票和第二期中票的募集资金分别拟用于支持5个住宅项目和2个住宅项目的开发建设。
图表8：2022年万科中期票据拟使用募集资金明细
资料来源：中国货币网，爱德地产研究院整理
发债用途不是为了借新还旧，而是明确投向具体项目建设，说明万科的融资和项目开工紧密结合。
例如，重庆市永川万科城二期项目，于2019年开工，2021年12月已经开盘预售。
该项目预计总投资24.6亿元，截至2021年9月末已投入资金合计7.64亿元。有了12亿元募集资金的支持，该项目的竣工交付将得到更好的保障。
项目建设能够较好获得资金支持，也能更好促进地产新开工业务。
1月12日，中海发行30亿中期票据，超过一半资金用于项目建设。
2月10日，首开股份拟发行10亿元中期票据，7亿元拟用于项目建设。
2月17日，中海拟发行10亿绿色中期票据，全部用于绿色项目建设。
2月18日，碧桂园拟发行50亿中期票据，40亿元拟用于项目开发建设。
此外，房企并购贷融资也实质性落地。
1月12日，招商蛇口发行了今年首笔并购类票据，首期发行额为25.8亿元。
1月26日，建发地产发行10亿元并购中期票据，4.6亿元用于并购两个标的房地产项目公司股权。
这说明房企合理资金需求正得到满足，房企的资金压力将有所缓解，房企经营逐渐步入正轨。
总 结
2022年，美元债是房企面临的一大生死劫。
但境外融资环境已明显松动，优质房企融资提速，融资利率水平也在不断走低。
房企的合理资金需求得到满足，房企经营逐渐步入正轨。
随着收并购业务有序开展，困难房企危机得到有效化解，市场信心全面修复，房地产销售、融资、拿地、开工等环节有望回归正常。
