绿城率先起跑:销售增速第1名,拿地第1名

文章来源:爱德数智 日期:2022-05-23 09:34:17 作者:爱德地产研究院

近3年,地产股可谓“断崖式”下跌。连市值之王万科,都从每股30元跌到了每股18元,蒸发40%。但是,也仍有为数不多的房企,股价一直坚挺。绿城就是其中之一,从每股3.9涨至每股13元,翻了3.3倍!事实上,绿城近几年确实取得了十分“凡尔赛”的成绩。

2022年1-4月,绿城权益拿地金额283亿,排名第一。绿城其实已经连续4个月占据了权益拿地榜最抢眼的位置。可谓“流水的前十,铁打的绿城”。

图表1:2022年1-4月全国房地产企业权益拿地TOP10


全国房地产企业权益拿地TOP10.png


资料来源:中指

除拿地成绩夺目外,绿城销售成绩亦是可圈可点。2022年1-4月,绿城实现全口径销售额480.7亿,相较去年底继续提升了3个名次,时隔5年后重回TOP10。尤其是3月,权益销售环比增长89%,超过了中海与华润,率先强势反弹。要知道,在行业寒冬里,百强房企3月权益销售额同比降幅55%,几乎腰斩。那么,绿城股价坚挺、逆势发展的背后有着怎样的支撑?又有哪些方面还需进一步发力?值得深究。

一、复合增长38%,绿城近3年权益销售额增速第1

绿城早些年发源和深耕于杭州,常年位列TOP10阵营,具有老牌优秀房企的实力。央企巨头中交集团战略投资后,绿城又拥有了国央企的底色。2019年起,绿城销售发力明显,销售排名不断上升。至2021年,绿城中国销售额创下新高,全口径销售额2666亿,销售目标完成率113.2%。2022年1-4月,绿城实现全口径销售额480.7亿,相较去年底继续提升了3个名次,时隔5年后重回TOP10。

图表2:绿城加速重回TOP10


绿城加速重回TOP10.png


资料来源:CRIC,爱德地产研究院整理

销售增速表现上,2019-2021年权益销售额年均复合增长38%,为现有TOP20中最高,比地方国企黑马建发房产还要高出3%。

图表3:现有TOP20房企近3年权益销售额复合增速


TOP20房企权益销售额复合增速.png


资料来源:CRIC,爱德地产研究院整理

销售金额是市场对房企认可的晴雨表,排名的上升说明市场对稳健的品质房企认可度在提高,品质型房企迎来市场机会。未来,在行业整体下滑的背景下,这种认可必将进一步提升。

二、283亿成土拍“头号玩家”,绿城权益拿地金额连续四个月第1

较好的销售情况支撑和强力的战略目标驱动下,绿城近年来拿地生猛。绿城2019年权益拿地569亿,同比增长62%,排名重回前十。2020年继续发力,权益拿地再次强势增长56%。2021年,房企对于拿地仍然持谨慎态度,整体观望意识浓厚。尤其是下半年起,很多房企不再拿地。绿城则是反向而行,趁窗口期大量吸收土地,耗资 900多亿补充弹药。新增货值超3100亿,主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等一二线城市。

图表4:2018-2022年4月绿城权益拿地金额(亿)及排名


绿城权益拿地金额.png


资料来源:中指,爱德地产研究院整理

2022年前4个月,正值今年第一轮土拍背景下,绿城连续4个月占据权益拿地榜第一名的位置,堪称“头号玩家”。 2月,绿城在北京土拍中斥资98.4亿元,拿下3宗地块,成为最大赢家。尤其是以43.47亿元+竞现房4.1万平抢赢中海,拿下朝阳区最热门地块,溢价率15%,彰显生猛气质。2月底,绿城又在浙江台州经过633轮竞价与台州城投联合拿下一块地,溢价率近30%。4月,绿城在其“大本营”杭州斥资146亿拿下7宗地,占该场土拍总金额的18%。从2022年绿城拿地权益占比来看,几乎都是独立拿地,未来将转化为更高比例的权益销售。

图表5:2022年第一轮集中土拍绿城拿地情况


土拍绿城拿地情况.png


资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

针对2022年的拿地计划,绿城表示,将继续保持投资定力,提高投资标准,保持稳健参与。对于3300亿左右合同销售额目标来看,这样生猛的拿地节奏或许还只是属于正常补货。

三、融资利率大降50%,单笔发债150亿用途不受限

从过去几年的发展来看,央企背景确实为绿城带来了实打实的好处。据机构调研,国央企融资成本一般为5-7%。而2015年中交入股后,绿城的融资成本逐年走低。2015-2021年,绿城平均融资成本从7.3%一路下降至4.6%。

图表6:2015-2022 Q1年绿城平均融资成本


绿城平均融资成本.png


资料来源:企业年报,爱德地产研究院整理

2022年以来,相对于民营房企受制于发债渠道严重受阻或极为有限,摇摇欲坠,绿城年初至今在银行间市场发行三笔中期票据,总融资61亿元。三笔中票平均利率3.62%,又实现了进一步降低,相比2015年降幅超50%。

图表7:2022年1-4月绿城发债情况


2022年1-4月绿城发债情况.png


资料来源:全国银行间同业拆借中心

5月9日,上交所发债平台披露,绿城集团2022年小公募债150亿元再融资计划获正式受理,期限最长10年,中诚信给予主体信用“AAA”,评级展望稳定,只待注册发行。相较于今年前几个月碧桂园、美的置业等房企发债用途“受限”,绿城这笔150亿元发债募资用途极为宽泛,既包括即期还债,还涉及项目建设等。整体而言,绿城有望在后续的发展中,进一步发挥其融资优势,实现逆周期发展。

四、超级产品力第1名,绿城迎来品质“红利期”

“一生总要住1次绿城”。这是市场对绿城产品品质的极高肯定。一直以来,绿城坚持产品创新,强调研以致用,做到“一年创新、两年落地、三年复制”,通过持续创新和迭代高品质新产品,始终保持产品核心竞争力。由亿翰智库发布的“2021中国房企超级产品力榜单”中,凭借行业领先的产品品质和全面综合的产品实力,绿城荣获第1名。

图表8:2021年中国房企超级产品力TOP10

2021年中国房企超级产品力TOP10.png



资料来源:亿翰智库

绿城以产品主义立身,产品力是绿城的优势。在激烈的行业竞争背景下,绿城没有把品质当成长周期、低效率的幌子,也没有因追求高周转、高效率影响品质。或许,正是这种对品质的执着,越来越得到了市场的认可。同时,也使得绿城在行业巨变转型的关键期间,拥有了逆势发展、弯道超车的基石。

五、打破“木桶定律”,绿城进入运营“起跑期”

当行业对绿城的传统认知还停留在“特长生,有偏科”的时候,绿城逐步成长为“既有特长又全方位发展的优等生。绿城已经在前些年的调整中,夯实了企业的管理能力,不惧市场变化,进入运营起跑期。通过管理架构进一步调整,加强精益运营、提质增效,并升级数字化管理、简政放权、激活一线,实现了人均效能不断提升。2021年绿城人均销售额同比提升12%,并实现了人均1个亿。

图表9:2018-2021年绿城人均销售额(万元)


绿城人均销售额.png


资料来源:绿城年报,爱德地产研究院整理

同时,通过优化运营管理模式,绿城中国新项目周转速度显著提升实现了较为明显的提升。2021年, “拿地-开工-开盘-交付”周期达到“0-4.3-7.3-30.1”个月,同比平均提速约6%。新开工面积同比增长29%;竣工面积同比增长23%。

图表10:绿城中国2021年运营节奏情况


绿城中国2021年运营节奏情况.png


资料来源:绿城年报,爱德地产研究院整理

此外,通过创新灵活的营销策略,将数字化工具贯穿项目全流程,促进线上线下多渠道成交,优化客户体验,强化内部管控,还实现了项目营销效能提升。2021年自投项目整体去化率69%,其中一二线城市去化率71%,新增房源去化率70%,回款率高达106%。 整体而言,绿城近几年在运营方面持续发力,已逐渐成为产品与运营并重、多个方面均衡发展的优等生。

总 结

对于绿城中国的总体表现,董事会主席张亚东说:“2015年到2018年是康复期,2019年到2021年是健身期,今年到2025年三年是起跑期,2025年之后为稳定发展期”。

绿城今年的良好起势,无疑是为董事长张亚东定下的3300亿的销售额目标开了个好头。诚然,2021年绿城还处于健身期,2022才开始进入起跑期。未来,绿城或将有更加精彩的表现。


Copyright © 深圳市爱德数智科技股份有限公司

粤ICP备07076347号
免费预约爱德产品演示
立即预约

关注“爱德研究院”

每天学一点不动产经营干货小知识

Copyright © 2021深圳市爱德数智科技股份有限公司

备案号:粤ICP备07076347号

免费预约演示

我们将通过电话与您联系,为您提供产品演示服务。

免费预约演示

请您正确填写联系信息,我们将通过电话与您联系,为您提供产品演示服务。

需求产品(可多选)

数智化运营管理
数智化业务管理
数据中台
*请阅读 《爱德数智服务法律声明及隐私政策》,我们不会将您的信息分享、售卖或交换给任何第三方公司作为销售推广之用。

预约演示

在线沟通

电话咨询

4001-123-968

关注微信

返回顶部