一周抢地超100亿,万科终于出手!房企抄底的机会来了

文章来源:爱德数智 日期:2022-05-10 18:32:18 作者:爱德地产研究院

时隔三个多月,万科终于开始大规模拿地。

4月下旬,万科在一周内在深圳、杭州等地拿下了4块地,价款合计达128亿。

就在5月初,李嘉诚旗下和记黄埔悄然现身广州土拍,也引发了广泛关注。

“缺席”十年的香港和记黄埔,参拍的正是此次广州土拍最热的白云空港地块。

李嘉诚投资风格素以“稳、准、狠”著称,和记黄埔此前一年多已卖出不少海外物业,净负债率仅7.9%,此次现身广州土拍市场,或许是又看到了土拍抄底机会。

目前,22城中除长春、沈阳、郑州外,其余19城均发布集中供地公告并披露地块相关信息,有18城完成了今年首轮集中土拍。

2022首轮土拍具体情况如何,哪些城市适合抄底?又有哪些房企已经率先抄底?

一、广州土拍城投拿地占67%,李嘉诚重返大湾区与中海抢地

5月5日,广州迎来2022年首轮集中供地,成交总金额341.4亿元。五一节前深圳8宗地块耗时仅4小时即确定得主已属于速战速决。广州此次集中供地17宗地块仅1.5小时便确定归属,堪称此次土拍最迅速的城市。从成交结果来看,广州此次土拍仅1宗流拍,相比去年二、三批次供地出现50%、20%左右流拍率的情况,实现了180度大扭转。

图表1:广州各批次土拍流拍率对比


广州各批次土拍流拍率对比.png


资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

此次广州土拍进程的顺利和土拍成交的稳定,几乎是动用了稳成交的全套“组合拳”。利润空间方面,部分地块起拍价降低,并且取消了竞配建,全面让利于开发商,性价比较高。竞拍保证金方面,去年广州首轮集中供地中,多宗地块要求缴纳30%的保证金,甚至有地块保证金高达50%。本轮多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%。此外,土地出让金的支付周期也有延长。去年广州首轮集中供地中,多宗地块均要求30天内一次性支付。此次大部分地块可分批次、一年内支付。拿地企业情况来看,地方城投平台发挥了巨大作用,拿地占比67%,是传统国央企的2.5倍。其中,广州地铁165亿拿下4宗,成为最大赢家,广州城建拿下2宗,广州南投、番禺交通、知识城也均有收获。

图表2:广州土拍拿地房企类型、金额(亿)及占比

广州土拍拿地房企类型.png



资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

沉寂多时的民企也出场了。竞争最激烈的白云地块有民企出价;大华集团和广东兰园控股分别以13.28亿元、5.5亿元的价格,拿下增城区、荔湾区地块。值得一提的是,时隔10年,李嘉诚旗下和记黄埔重返内地拿地,第一站便是大湾区的广州。近年来港资房企较为保守,保持着低杠杆和拿地的谨慎性。此次和记黄埔参拍的是最热的白云空港地块,虽最后被中海以15%溢价率拿下而铩羽而归,但也侧面反映了一些积极的信号,土拍市场抄底时刻已到,今年第二、三轮集中供地将回暖更加显著。

二、深圳限价上调2%-10%,所有地块触顶成交

4月29日,深圳迎来2022年首批集中供地,共有8宗地块出让,总出让面积32.11万平。最终,成交总金额193.3亿元,8宗地块全部溢价成交,本场土拍整体溢价率15.1%,超过此前的合肥11.2%,成为了当前土拍最热门城市。从供应地块来看,有5宗地块销售限价均有所上调,上调幅度在2%-10%之间。

图表3:2022年深圳第一轮土拍限价上调情况

2022年深圳第一轮土拍.png



资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

宝安新安地块、龙华民治地块,无疑是此次供地中的明星地块。二者要求配建保障房,但仍然不妨碍它们成为最贵、最热地块。宝安新安地块也是总限价最贵的地块。与华润经过激烈角逐,最终由万科与人才安居集团联手,以70.51亿元最高限价竞得,竞配建面积为12.1%。龙华民治地块为参与竞拍企业最多的地块,有包括华润、中海金地、越秀在内的10家开发商报名。最终深业龙华+人才安居联合体以37.8亿元夺得该地块,竞配建面积为18.7%。配建地块往往成本较高,会摊薄房企利润空间,却反而成为了最核心地块。可见,核心位置与快速去化是底层逻辑。

三、杭州供地60宗,滨江、绿城出手超100亿

4月25日,杭州2022年首批集中供地共推出60宗地块,最终总成交金额为826.8亿元,流拍仅1宗,平均溢价率3.6%。出让过程中,有23宗地块因触顶进入“一次性报价”环节,这些进入一次性报价区间的地块,均是杭州楼市成交的热门板块。热门地块比例达到了近40%。杭州此次供地出让活动中,浙江本土房企滨江集团及绿城成为最大赢家。滨江集团单独拿下4块地,又与金帝、萧山城建等联合体形式多次出手。最终滨江豪掷184亿元共摘得11宗地块,成为本次集中供地中拿地最为积极的企业。绿城紧随其后,以146.4亿元夺得7宗地块。万科、建发等亦有所斩获。

图表4:2022年杭州第一轮土拍拿地TOP10


2022年杭州第一轮土拍拿地TOP10.png


资料来源:CRIC

杭州此次土拍如此成功,究其原因,一方面是部分板块最高限价有所提升,开发商利润有保障;另一方面,也是因为杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。杭州土拍成交表明,房企对优质城市、优质地块的投资愿意仍然十分强烈,拿地积极性仍存。

四、地块供应减少45%,核心地块“小而美”

今年19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块,较去年第三轮供地下降33.38%,较去年首轮供地下降45.04%。19城第一轮集中供地规划建筑面积为4412.35万平方米,较去年第三轮供地下降41.34%,较去年首轮供地下降56.20%。其中,本轮集中供地供应地块数量环比降幅最为明显的是武汉、青岛、重庆和福州,供应地块数量分别减少38宗、29宗、15宗和12宗。仍有相当一部分城市 “出货”意向较为积极。北京、上海起拍金额分别增加了73%、81%;合肥去年第三轮公司仅8宗,此次19宗,增幅130%。

图表5:2021-2022年各批次集中土拍挂牌数量

土拍挂牌数量.png



资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

首轮集中供地供应地块数量的下降,一方面是为避免出现大面积土地流拍的情况而作出的调整;另一方面,已有青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等七个城市明确提出今年集中供地改为4个批次,因此每轮集中供地的数量有所降低也属于正常。此外,本轮供地单价同比去年第一轮便宜了23%,较去年第三轮仍有7%降幅。地块面积偏小,也有部分新城区地块,单块地价不高,对于资金有压力的民企和中小房企较为友好。

五、溢价上升,成交企稳,多城0流拍

19个城市已公告城市中,除上海因疫情暂停了土拍外,18城已完成2022年首轮集中供地。

图表6:2022年第一轮集中土拍最新进度


集中土拍最新进度.png


注:苏州土拍数据仅统计5月9日首日结果

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

从18城成交情况来看,整体平均溢价率为4.29%,较去年第三批上升1.8%。深圳、厦门、重庆等7个城市地块全部出让成功。整体流拍率为13.3%,较去年第三轮下降4.8%,广州、长沙成交优于去年同期。成交企稳趋势显著。北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温,溢价成交地块比去年第三批土拍有不同程度提升。

六、民企拿地上升至30%,万科拿地迅速超100亿

央国企(含城投公司)在本轮土拍拿地192宗,拿地占比为71%;民营企业共拿地75宗,占比29,其中滨江、旭辉、龙湖等民营企业表现亮眼,万科也开始拿地。

图表7:2022年1-4月权益拿地TOP10

房企权益拿地TOP10.png

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资料来源:中指

从拿地榜单来看,2022前四个月已有3家房企权益拿地金额超过200亿,分别为绿城、建发、华润。而在民企中,本轮土拍表现最为突出的是滨江集团,其在杭州土拍中共竞得11宗地块,总价184.35亿,权益拿地金额182亿,排名升至第5,仅次于中海。一季度拿地榜上无名的万科,4月份也开始出手拿地,且“手法”精准。

图表8:万科土拍拿地情况汇总

万科土拍拿地情况汇总.png

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理

4月底,万科在7天内斥资128亿在深圳、杭州等多个热门城市拿下核心区地块,仅深圳一宗地就要价70亿,4块地平均溢价率达13.26%。拿地权益金额排名跃升至第8。万科的拿地动作或将起到一定的标杆带头效应,后续可能将会有更多房企开始进场。

总 结

总体而言,目前土拍情况稳中有进。

政府端,虽然供地数量有所减少,核心地块数量有所增加,配合土地款延期支付,降低保证金比例和放松开发商资质要求等举措,稳成交的意图和效果均十分明显。房企端,地价降低,限价提高或放开,减少或取消竞配建,房企拿地意愿有所上升。尤其是,各城市的核心地块受到追捧,溢价地块增多。利润和去化仍是核心逻辑。投资积极的房企为大型国央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等;部分地方国企和城投公司逐渐成为主角。未来,预计土地市场将形成“大型国央企+稳健型民企+地方城投公司”三足鼎立的格局。


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