碧桂园服务VS 万物云：谁将成为下一个贝壳

不久前，在资本市场上，地产行业又一历史性的数据产生于了：3月23日碧桂园服务收盘价72.4港元/股，总市值超过2137亿港元，同日，碧桂园收盘价9.51港元/股，总市值为2095亿港元。

行业第一物业的市值超越了行业第一房企的市值，这意味着中国物业服务对房地产开发的历史性反超。

其实，这一事件并不十分让人震惊，反而更多是在预料之中。我国物业管理行业已经发展了近40年，长期以来处于不温不火的状态。近两年，随着房地产行业逐步进入存量时代的“灰犀牛”，又恰逢COVID-19疫情的“黑天鹅”，再加上资本市场持续助推，物业管理行业已经进入了行业爆发期。

在此背景下，物业管理行业发展未来存在什么样的机会和威胁，物企又该如何转劣势为优势？

一、机会：物业管理仍处于爆发期

1.物业收购潮：纷纷跑马圈地，两年180亿

物业管理行业内，并购案例层出不穷，大型并购已经屡见不鲜。尤其是碧桂园48亿收购蓝光嘉宝的案例，创造了多项行业记录：并购对价第一，第一起上市物业并购上市物业。

上周，又有消息曝出碧桂园服务2020年第二笔收购即将落地：30亿对价收购苏宁置业旗下的银河物业，而这离它刚刚完成的48亿收购蓝光嘉宝仅仅过去了3天。

对于行业内层出不穷的收购案，《证券日报》指出：“在未来，物业公司间的收并购只会越来越明显，因为目前整个行业偏向于唯规模论，只有物业服务面积越大，上市物业公司的市值才会越高。” 

据物业大数据统计，从上市内地物管公司公告披露的并购情况来看，2019年物业管理行业发生了20起有效并购，而2020年这个数字为76起。2年内近百起的收购事件和上百亿的收购对价可以充分说明：物业管理行业内，收并购已经形成了马太效应。

同时，2020年的并购事件数量达到了2019年的3倍，而并购对价的增幅仅35%，侧面说明了一个趋势：中小物企快速被并购的情况越来越普遍，大公司尤其是头部企业早已通过收并购扩大规模实现了上市。

2. 物业上市潮：市值反超开发母公司，房企资金造血新渠道

2017年上市物业的数量仅为6家，而在这之后的4年时间，上市物业的数量每年都在翻番！

2021年，物业上市情形依旧火爆。

据公开消息，新希望服务、德信服务、朗诗绿色生活、中骏商管、邻悦服务、越秀服务、新力服务和中南服务等11家物企已经向证监会递表排队。万物云、龙光服务和富力物业等不下10家物企正在筹划上市。可以预见，未来将会有越来越多的企业走向资本市场。

目前，资本市场持续看好物业管理行业。

据统计，截止到2020年底，物业管理上市企业的总市值约6500亿，平均每家上市企业的市值也从83亿增加到了141亿。物业管理上市企业的市盈率也远高于其地产开发母公司，不少上市物企的市值已经接近甚至超过其开发母公司，如碧桂园服务、恒大业务、金科服务等。房企通过剥离物业上市，可以从资本市场上获取相当可观的资金，在“三道红线”等政策的融资背景下，不失为一个资金“造血”之法。

二、威胁：僧多粥少的白热化竞争

1. 在管面积：规模化道路上的必争之地 

随着我国城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动，物业管理行业得到了良好的发展，到目前已迈入快速发展期，管理面积规模持续扩大。数据显示，2014年全国物业管理行业总面积约才165亿平方米，到2020年已经翻了1倍。预计2025年行业在管规模将突破450亿平方米。

物业企业的在管面积与营收规模呈正相关，通过收并购扩大企业在管面积规模，是短期内有效实现收入增长的有效手段。对未来增量物业面积的争夺，是物业行业内竞争的绝对领域。

下图为2020年底按在管面积排名的物业管理TOP10。前三名则一直处于变动之中，碧桂园在收购蓝光嘉宝后已经成为最新的行业第一。

2. 玩家众多：80%中小物企将加速被淘汰

近十年来，我国物业管理行业野蛮生长。物业管理企业登记数量自2012年的7.1万家增长至2020年的23.4万家，进入玩家众多。

但从近两年的行业并购和对行业集中度的研究来看，在行业内众多的区域星罗棋布般布局的物业管理公司中，头部企业的聚集效应愈发明显。2019年，百强企业在管面积的市场份额进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。

物业管理行业目前竞争虽仍分散，然而头部企业规模扩大的趋势仍将持续。全行业2015-2020年的年复合增长率为14%，Top100的平均复合增长率为23%，Top10的平均复合增长率则高达33%。头部企业增速强劲，显著高于行业平均水平。照此情形，头部企业的头部聚集效应将更加显著。

头部企业往往通过“并购--扩张--上市”的模式，在激烈的竞争中脱颖而出，获取行业地位。未来，物业管理行业内“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的事件或将持续上演。

三、劣势：规模化和利润率双双不足

1. 规模化：碧桂园服务不足First Service的1/3

从在管面积视角的市场占有率来看，物管龙头碧桂园服务2020年末的市场占有率约为1.24%。对比其开发母公司碧桂园的按收入计算的市占率4-5%%，仍然还有很大的进步空间；与成熟物业管理市场对比则更明显——北美物管龙头First Service仅在北美的住宅服务市场占有率就达到了5%。

由此可见，物业管理企业，不管是中小企业还是龙头企业，未来在规模化的道路上仍有很长的路要走。

2. 利润率：综合利润率不及商业地产的1/3

当前，基础服务收入占据物管企业主要来源，比重达到了80%以上。但多元化业务的毛利率却可以达到基础业务的2倍甚至3倍，比重却只有20%不到。

这种营收结构和利润率结构的错配导致物管行业的整体利润率只有7%左右，而房地产开发的利润率在12%以上；以太古集团为例，其4年的平均利润率为21%，是物业管理平均利润率的3倍。

当前物业管理行业还处于规模竞争阶段，当市场到了考核盈利的时候，竞争将更加残酷。盈利不行的物企，可能只能淘汰出局。

四、如何获取优势？

1. 生态平台化：谁将成为物管行业的贝壳

贝壳作为一家房产中介公司，于2020年8月在美国上市。上市首日较发行价大涨87%，市值就突破了400亿美元。目前，贝壳的市值已经达到610.16亿美元，市盈率超过140倍。诞生于存量市场的贝壳，仅以705亿的营收、27.78的净利润，市值却反超了营收4191亿、净利润692亿的万科，贝壳最新市值相当港股市值的1.45个万科。

同样是依托于存量市场的物业管理行业，那么谁将成为物管的第一个贝壳呢？

是腾讯或者阿里等有技术优势的第三方平台商？也可能是规模化角逐后胜出的、具有专业能力行业巨头？毋庸置疑的是，平台商将攫取很客观的一部分利润。龙头物企须在自身行业地位和专业能力的基础上，尽早补齐科技短板，布局平台研发。

中国物业管理协会会长沈建忠提出，物业管理行业已经进入了一个存量为主、服务为王的时代，服务成为关键性的增值因素，这次疫情也是中国物业管理行业向现代服务业转型的一个契机：平台化将变成常态化标配。

平台生态化的本质就是理解客户的需求和供应的能力，这个平台里面围绕的是客户、产品和供应构建整个数据的体系。物业在做增值业务的目前是比较难展开的。事实上，物业从租售开始，到电商、上门服务等，其背后都有几个甚至十几个垂直领域的巨头，因此，有必要构建一套水平的平台，集成各个平台的供应链能力。

2. 科技赋能：万物云“不再做”物管公司 

2020年10月31日万科物业改名为“万物云”，定位为空间科技服务，成为不折不扣的科技公司。万科物业首席执行官朱保全表示，“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”万物云目前的业务可以划分为包括数字运营和行业人工智能在内的7大板块。

从万物云2020年的年报来看，总营收182.04亿元，高于在管面积第一的碧桂园物业。营收结构方面，其基础物业收入占比50%，远低于行业平均的80%；智慧城市和万物成长营收合计能达到10%以上，科技成分不容小觑。

更有消息称，万物云正计划打包物业和科技业务一同上市。可以预见，有了科技赋能的万物云将在资本市场上获得令人惊叹的估值。

这表明，科技要素的加入完全可以颠覆物业管理行业原本的劳动密集型模式，物业公司也可以是技术密集型公司，物管与科技结合甚至可以产生一片新蓝海。

3. 运营数字化：助力中小物企弯道超车 

对具备发展潜力中小物业管理企业来说，在物业介入后的全生命周期和包括基础服务、多元化增值服务的全价值链条内，要构筑数字化、智能化发展新优势，可以采用多种数字化手段，创造自身的管理优势，为企业效率、科学决策等保驾护航。通过科技体提效和管理提效，延长物业公司的盈利红利期。

经营监控。广州大中型A物业公司2020年在管面积将近10000万平方米，同比增长120%左右。通过多次收并购拓展了自身规模，未来将考虑拓展非住宅业务。由于规模快速扩张带来的运营管理难题，A物企携手爱德数智，上线大运营产品，有助于提升资金周转速度、全流程运营效率和管理效率，确保经营目标达成，实现规增长又快又好。

投资管理。上述广州A物企2021年将还采用爱德数智投资管理系统，对投资进行流程管理、测算管理、资金筹措管理、以及投后管理，实现投资生命全周期管控。

计划运营。江西某地产旗下B物业公司联手爱德数智计划运营管理系统，围绕计划管理的PDCA，构建了涵盖计划编制、执行、监控、预警、分析、考核以及集成接口的计划节点管理系统。实现对公司及项目的运营管理，助力项目运营有条不紊。

小结

在存量时代到来的市场转折期和疫情爆发的事件窗口期下，物业管理企业纷纷通过收并购扩大规模并实现上市，然而市场竞争持续激烈的情况下，规模化仍在持续，多元化业务已经起步但盈利水平仍不足，物业管理公司唯有通过布局平台化生态，科技赋能转型以及数字化管理提效，方能破局。