销售成绩大涨90%！中海、华润、龙湖、绿城率先反弹！4月楼市全面复苏？

去年寒冬已过，令人期待的2022年一季度也刚刚结束，房地产行业提交了销售“成绩单”。百强房企销售数据表面上看比较惨淡，实际却也有许多可圈可点之处。

部分城市潜力开始凸显、优质企业强势反弹、黑马城投脱颖而出。

结合市场其他消息，近期，花样年、阳光城、佳兆业等房企纷纷表现出复苏迹象。

万科郁亮、新城王晓松、旭辉林中纷纷表示：房地产行业是一个长青永续的行业 ，常做常有、常做常新，行业正在回归稳定。

种种迹象表面，市场已筑底完成，房地产行业的至暗时刻正在过去，迈出了破茧重生的步伐。

一、“救市先锋”复苏显著：3月北京成立环比回升57%，重庆回升215%

目前，3月及一季度各重点城市新房成交数据已经公布，新房市场可圈可点。

整体来看，大部分一线城市和重点二三线城市3月已经环比回升，印证了每年“传统”的2月最低，3月回升。

图表1：2022年3月及一季度30个典型城市新建商品住宅成交情况(万平方米)

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

从增减幅度的具体数值来看，总体来说是“一城一况”。

一线城市市场率先回暖势头延续，即便政策“高压”和疫情反复也难抑居民购房热情。

北京3月环比回升57%;受疫情影响，4个一线城市中，仅上海3月环比下跌，但整个一季度来看，上海跌幅最小，这主要得益于上海2月同比回升109%，率先回暖。

二线的重庆3月环比回升215%，长沙则回升129%，佛山回升100%，市场复苏势头强劲。东莞，杭州、苏州等城市也环比回升50%以上。

同时，西安、郑州、成都和南京等一季度同比降幅已收至20%以下，市场有望率先筑底。

南京、苏州、青岛、济南等强二线城市3月同比与环比双双回升50%以上。

结合二手市场成交数据，市场回暖现象更为显著。

从年后的2月中旬开始，上海商品房成交量回暖，2月商品住宅成交金额达494亿元，同比上涨35%，并创下了过去5年同月份新高，主要受益于落户门槛降低、贷款利率降低、贷款审批速度加快等。

北京二手房市场也迎来了“小阳春”。数据显示，3月北京二手房成交15771套，环比增长91%，且自去年8月以来首次重回荣枯线以上。其中，3月29日二手房网签1285套，创272天以来单日新高。

图表2：2021-2022年3月北京二手住宅成交情况

资料来源：北京市住建委，爱德地产研究院整理

2021年9月，成都公积金新政出台后，成都二手房成交量从9月份的2643套增加到11月的5659套，12月更是突破1万套，2022年2月春节期间也达到7000套，3月突破1万套，成都房地产市场开始放量。

近期，已经有郑州、福州为代表的60多个大中小城市出台了楼市维稳政策。地产股多次“应声”走强，可见资本市场对房地产行业的信心也在修复。

预期今年全年“一城一策” 将会强化，之后会有有更多的城市“救市”。部分市场需求不足的城市可能会加大放松限购条件，让符合条件的新市民能够得到信贷支持，楼市有望在下半年全面复苏。

二、中海、华润、龙湖、绿城：3月销售额环比增85%，发力明显

在3月行业销售整体惨淡的背景下，还是有部分房企表现出了较为强劲的增长潜力。

作为国有龙头房企，中海和华润一改开年前两月的下跌势头，分别环比增长83%与86%。

中海在济南、南京等多个城市取得了较好的成绩。华润在其总部所在地深圳销售优势明显，一线城市有着较为稳定的市场和价格，主力项目南山区华润城，3月单月销售额为64.84亿元，比重达到华润3月权益销售额的50%以上。

图表3：中海与华润销售额环比增长80%以上

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

作为民企优等生，龙湖和绿城3月环比增势也十分强劲，分别达到了81%与89%。

2021年全年，龙湖合同销售额2900亿元，同比上升7.2%。2022年3月底，龙湖集团业绩发布会上，管理层表示，2022年集团全口径销售目标3000亿元。相较于许多房企2021年目标完成率不足，甚至已经不再公布2022年销售目标的情况，龙湖的目标举措显得信心充足。

龙湖约97%的可售资源集中在一二线和环都市圈卫星城。结合前文分析，目标市场稳定性较高，预计目标完成的可能性比较大。

绿城的成绩更是可圈可点。

2021年绿城目标完成率113%，今年又定下了3300亿的销售额目标。绿城董事会主席张亚东表示，2015-2018年三年是绿城的康复期，2019-2021三年是健身期，2022-2025年是起跑期。2022年正是绿城“起跑第一年”，一季度尤其是3月份已经“开了个好头”。

图表4：龙湖和绿城销售额环比增长80%以上

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

结合拿地市场来看，华润、绿城、中海分别位列一季度新增货值榜第一、二、四名，龙湖暂列第11，预期在之后销售稳定回暖后也会有所行动。

面对一季度销售情况，多家房企均表示，经过一年的调整，房地产行业政策底部已见，市场底部还未见。但是市场需求出现了复苏信号，考虑到政策显效会有一定滞后性，预计二季度才有比较好的表现。

三、TOP100环比上涨23%，但幅度低于去年同期

2022年3月，TOP100权益销售额3974.7亿，同比腰斩，降幅55%，且降幅较1、2两月进一步扩大，其中也有去年年初销售过热的原因;环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期的40%，“小阳春”乏力。

图表5：2021-2022年3月 TOP100房企当月权益销售额及同环比

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

一季度整体来看，1-3月TOP100房企的权益销售规模同比降低49%，环比下降42%。说明目前全国市场暂未形成大面积复苏。随着后续“稳楼市”政策效果的逐步显现和更多地方性“救市”政策的出台，行业整体销售情况将逐步缓解和恢复。

四、国企民企同步触底，反弹可期

从克而瑞公布的2022年一季度TOP20权益销售榜来看，国企阵营和民企阵营刚好各10家。与拿地市场上国央企的绝对优势不同的是，2020年底，国企阵营销售额同比增速首次超过民企，但这种优势相对不够显著，且正在逐渐下降。2022年1季度，在房地产销售市场继续探底的过程中，国企阵营销售额同样失速下滑41.1%。其中，保利、华润、万科、中海1季度同比跌幅分别为31%、35%、40%、45%。

图表6：2018-2022年1季度国企与民企阵营销售额及同比增速

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理

行业是一个整体，面对当前复杂的行业环境，黑铁时代下的每一家企业会面临严峻考验。民企要加快去杠杆、未雨绸缪，防止出现违约甚至爆雷。 国央企也要不断强化投资决策、综合开发以及销售交付能力，以期在行业转型的关键时刻扮演更重要的角色。基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化，其中一二线城市大概将在4、5月回稳，三四线城市或需待二季度后。届时，行业和市场都需要国企和民企的共同参与，发挥更积极的作用。

总 结

整体而言，一季度房地产市场局部地区已经有所起色，优秀龙头房企表现可圈可点，但百强房企一季度销售额暂未大面积复苏。

一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响，另一方面也有企业自身的推盘及营销积极性普遍不高的原因。继拿地躺平之后，房企销售也开始“躺平”。短期内，市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度，预计二季度销售规模会继续环比回升且好于去年同期。