爱德马玉冰：管理红利时代，房企需要进一步推进大运营智能决策

9月17日，由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会数字科技地产分会和爱德数智联合承办的“2021中国不动产数智经营管理峰会”在上海隆重举行。峰会以“因数谋变·向智创生”为主题，邀请行业内外专家大咖进行了精彩分享。200多位地产百强董事长、总裁及各专业线高管出席会议，一起探讨地产行业新趋势、新变革、新管理。

爱德数智董事长马玉冰作为主办方致欢迎辞，以下为金句实录。

1、2021年被称为“房地产长效机制元年”。三道红线、集中土拍、前融监控、拿地销售比不超40%、二手房指导价等一系列重磅政策的深入执行，逐步夯实了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

2、在金融收紧、经济基本面下行的态势下，部分房企出现了经营困难和债务暴雷等现象。较多的管理者出现了更重的危机意识和焦虑情绪。

3、他们认为，全国住房需求基本饱和，货币资金严控进入房地产，销售面积将会逐年下降。地产行业单边上扬的黄金时代已经结束。

4、我们应该看到，2021年上半年，全国商品房销售同比增速仍有16.7%。全国土地成交总规模仍创新高，增长9.4%。

5、今年开始发力的城市更新，每年将释放出数万亿甚至十万亿级别的住房需求。中海、万科、融创等，纷纷巨额投入。

6、我们应该看到，房地产调控长效机制的目标是，“稳地价、稳房价、稳预期”，是“稳定”而不是“打垮”。

7、核心调控政策主要是针对市场参与者的调整，降低利润、降低杠杆、非优质企业有序退出。

8、三道红线之下，83%的房企债务水平有所下降。TOP10席位中，国央企和稳健型房企占比达70%。

9、拿地销售比不得超过40%，空间仍然较为宽裕。上半年百强房企才30%，前20强中仅3家上半年拿地销售比超过40%。

10、我们对A股100多家上市房企2020年的财报研究发现，整体的股东净利下降到7%左右，房企需要向管理要效益。

11、按照分指标来看，企业资产产出率维持在0.4的高位，需要进一步加强大运营、强协同。

12、财务高杠杆已经走到了尽头，杠杆倍数从5下降到4.5左右，现金流管理更为重要。

13、销售净利率跌落到10%以下，企业需要精打细算，全员创利。

14、在存量价值方面，REITs落地，房地产商会加大持有型物业，通过发行REITs实现债务替换。房企的商业板块纷纷打响“100亿租金战”，华润、龙湖、新城的商业板块已经实现或即将实现百亿。

15、在数字科技释放的价值方面，我们认为需要进一步推进预见性经营决策4P体系的建设，实现大运营智能决策。房企经营管理面临的新问题，需要我们以数据为决策依据，以智慧化为特色，实现管理决策的预测、预演、预警、预控。

16、预测是为了让经营决策更有预见性性、全局观和精准性，进行动态货值预测、投资收益预测、现金流预测等。

17、预演是为了让经营目标制定、策略选择、协同效能，具有更强的执行力，提升致胜概率，对投资目标、销售目标、工期铺排、全面预算、运营方案等场景，进行沙箱推演。

18、预警是为了让经营风险识别更超前、传递更灵敏，应对更敏捷，进行经营监控、预实分析、分级预警、预警寻源。

19、预控是为了让经营决策有依据、有标准、模型化，更加稳健，可控，设置科学的城市投资卡位、企业经营卡位、项目运营卡位。

20、基于AI平台的数智化经营决策4P体系，可以帮我们的投资更精准、运营更精益、风险更可控。