不动产经营管理专题:持有经营性物业管理的四大必要性

文章来源:爱德数智 日期:2022-06-17 10:22:25 作者:爱德地产研究院

本文从资产所有者角度出发,对持有经营性物业进行概念解析,分析持有经营性物业的管理痛点及必要性,结合案例总结持有经营性物业的管理要点,以期给资产所有人提供持有经营性物业的管理思路。

一、 三大概念:持有、经营性、物业

对持有经营性物业的概念分别从持有、经营性、物业三个词进行解释。

第一个词是持有,是指资产所有人持有的,主要有主动自持和被动自持两种来源。

主动自持是指基于企业的战略规划进行主动自持的物业;被动自持是由于物业滞销或其他原因而进行短期或长期自持。被动自持通常是短期行为,一旦有可出售的机会,企业会进行销售变现处理,长时间一直无法出售的物业,可能会随着时间的推移,成为企业难以变现的资产。

第二个词是经营性,经营性需要具备三个条件。

首要条件是非自用,是用于经营。不包含企业自用的物业,比如企业开发用于自用的写字楼,这部分物业就不属于经营性物业的范畴。第二个条件是需要有一定的规模。当规模太小时,不具备经营的基本条件,缺少了经营的价值。第三个条件是聚集,物业需要聚集在一起。假设有10个分布在不同城市的项目,每个项目剩余两个车位。对于这部分的资产,由于过于分散,不具备经营的条件。

第三个词是物业,指的是建筑物,不含构筑物类型的不动产,如公路、桥梁、铁路等。

二、 四大必要性:盘家底、资产增值、反哺开发、支撑企业发展

我国当前持有经营性物业资产所有人主要集中在房地产开发公司、政府平台公司、大型不动产投资集团。在当前不动产增量开发负增长、存量物业关注度越来越高的背景下,对持有经营性物业加强管理显得尤为必要。从资产所有人的角度,持有性经营物业管理的必要性有四点。

1、盘家底

持有经营性物业开发的企业或者资产所有人,往往没有准确地掌握资产的体量。除了自身开发自建、大型央国企划拨、历史遗留的物业,还有主动自持或者被动自持的物业,经过时间的堆积,数据散落,统计不准确。

比如有的房子一放就是几十年,还有些车位销售不出去,最后也没有进行管理。这些是企业的资产随着时间流逝,不断进行价值折损。对于资产所有人来说,不清楚到底自己有多少资产数量,别说管资产的运营和价值。

通过清点之后,可能是个比较惊人的数据。比如有一家企业,在面临资金危机时,通过盘点自己的持有经营性物业,最后找出了20多亿的资产。通过变现获取现金流,缓解了企业的财务危机。

2、资产增值

持有经营性物业不运营处于闲置状态,不仅不能进行资产增值,还会通过折旧进行减值。其价值只有通过经营才能体现,所以这是资产增值的必要性。

3、反哺开发

不动产投资或开发企业在拿地时,要求有自持的面积,有做城市开发或片区开发的能力。因此,很多房地产公司在去地产化。一家纯地产公司未来在市场上竞争或在政府合作中不占优势,而做持有经营性物业是为主业赋能的一种手段。

4、支撑企业发展

如果企业缺乏持有经营性物业的开发运营能力,未来在开发或者不动产投资领域,其市场竞争力会大打折扣。因为未来的项目大部分都是综合性的项目。对于综合性的项目,企业如果不具备持有经营性物业的运营能力,那建设的该类型项目可能对企业品牌有影响,进而会影响企业下一轮的投资,形成恶性循环。所以具备这项能力对企业未来的发展很重要。

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