美的置业为何与龙湖碧桂园一起被选为示范房企?

文章来源:爱德数智 日期:2022-05-17 10:12:48 作者:爱德地产研究院

据财联社5月16日报道,碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企,将在本周陆续发行人民币债券。

午后,三家房企股票大涨。截止当日收盘,碧桂园港股涨逾10%,龙湖涨近5%,美地置业涨幅超8%。


财联社电报.png


碧桂园和龙湖都是头部房企,也是稳健型房企的代表,能获得融资支持也在情理之中。美的置业,作为一家腰部民企,能够在行业内脱颖而出,让人眼前一亮。

2021年,房地产行业出现了前所未有的动荡。不少民营房企融资难、销售难、回款难,深陷债务泥潭,出售资产自救。

有意思的是,同样作为民营房企的美的置业,不仅自身毫发无损,从去年四季度至今,还收购了不少出险房企的项目,成为行业内的新晋“白衣骑士”。

今年2月,美的置业发行了15亿元中票,融资成本为4.5%,成为2022年首家成功发行中票的民营房企。

此外,美的置业也是目前民营房企中,少有获得银行授信并购贷款的企业。今年3月以来,美的置业已获得多家银行共780亿元的融资额度,当中涉及并购贷额度就达390亿元。常规上不占优势的民营房企美的置业,在这半年中出尽了风头,其背后的原因值得深究。

一、5年进步50名,破千亿后稳健跑

近年来,美的置业规模发展较快,行业排名由2016年的78上升至2021年的28,增长50名。

2016年-2018年,美的置业的销售额年复合增长率达到95.8%,并在2019年提早进入千亿赛道,同时完成了全国化布局。突破千亿后,美的置业依旧“稳中有进”,销售排名持续上升。

2021年,百强房企销售额同比下降3%,罕见出现负增长。美的置业2021年实现销售额1371亿元,同比增长9%,在地产行情较差的情况下仍旧取得不俗的成绩。

图表1:美的置业近5年销售情况及排名


美的置业近5年销售情况.png


数量来源:克而瑞,爱德地产研究院整理

2021年,美的置业二线以上城市销售占比达78%,销售均价不降反微增2.7%,增至11657元/平方米。美的置业全年的销售回款率到达78%,在行业尤其是民企中处于较高水平,全年去化率到达65%,保持稳健。

2015年-2017年,是三四线去库存的政策风口期。美的置业进入较多三四线城市,配合快周转,并在2019年规模破千亿。

2018年上市后,美的置业宣称要做动能十足的马拉松选手。在投资布局方面,美的置业开始进行城市聚焦,强调转向一二线,并针对三四线低能级城市做减法,甚至直接退出。

2021年的销售业绩反映了美的置业战略布局的前瞻性。高能级城市的深耕,有助于维持较高的去化和回款水平,促进销售规模和销售均价的稳步提升。未来美的置业还将继续强化这一聚焦导向,集中在全国29个高能级城市深耕,最终实现一线、二线、强三线的市场布局占比提升到85%以上。由此可见,美的置业中期发展动能十足。

二、授信近1500亿,融资成本仅次于龙湖

美的置业是行业内少有的融资成本低于5%的民营房企。2021年,美的置业加权平均融资成本为4.82%,在民企中仅次于龙湖,比规模更大的旭辉还低。

图表2:2021年民营房企融资成本排行


2021年民营房企融资成本排行.png


数据来源:房企年报,爱德地产研究院整理

美的置业的低融资成本主要得益于其母公司美的集团。美的集团是国内家电巨头之一,其制造业背景为美的置业创造了一定融资优势。

2021年,百强房企融资同比下降26%,而制造业中长期贷款增速为31.8%。

尽管拥有大股东品牌无形的背书,美的置业也十分爱惜自己的羽毛。在融资来源上,美的置业主要依靠银行借款和债券,不依赖美元债。2021年银行借款和公司债务合计占比达80%。

2021年末,美的置业持有现金总量约342亿元,同比增长28%,现金总量为短期负债的2.2倍,短期债务压力较小;银行授信额度增长至1474亿元,尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。

得益于稳健的财务表现、良好的现金流管控能力以及高信用价值,进入2022年,美的置业的融资表现在行业内十分亮眼。

2月,美的置业发行中票15亿元,发行利率为4.5%,成为2022年首家成功发行中票的民营房企。

3月,美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作,获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款,和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。

图表3:2022年美的置业银行融资额度


2022年美的置业银行融资额度.png


数据来源:公开资料,爱德地产研究院整理

三、融资400亿,率先发起收并购

充裕的融资资源增厚了美的置业的安全垫,在并购贷款政策扶持下,美的置业逆势而上。

不完全统计,自2021年第四季度以来,美的置业陆续收购包括正荣地产、雅居乐、花样年、金科股份等多家出险房企的共计13个项目股权,引发市场关注。

美的置业管理层表示,这些并购多出现在合作项目上,多属于打折收购,给予了美的置业极大的议价权优势。

图表4:美的置业收购合作项目股权情况


美的置业收购合作项目.png


资料来源:公司公告,爱德地产研究院整理

一方面,美的置业对合作方项目股权发起收购,化解风险,推进项目正常运转,提高项目去化,保证未来业绩增长;另一方面,这也是基于美的置业想要提升权益比和操盘比例的诉求。

如果把房地产市场比作是一场马拉松,那么权益规模以及权益比决定了房企能跑多远。

美的置业表示,未来会把权益比提高到75%以上,减少合作,控制“1+1不能大于2”的合作,慎重选择合作对象。

在并购策略方面,美的置业也专注于高能级城市的项目,如南京、长沙、重庆、天津等,始终秉承“有良好投资回报才会选择收购”的逻辑。相应地,美的置业退出了广西柳州、湖南岳阳等低能级城市的项目。

四、运营更敏捷,结转效率提升30%

近年来,美的置业运营效率全面提升。美的置业根据市场变化合理铺排工程计划和供货时点,以实现供销存的动态平衡。

2021年去化率高达65%,保证了销售业绩稳步增长。按照当前的销售规模,美的置业土地消化周期在4年左右,为未来发展提供了有力支持。土储太多也会占用大量资金。

目前,多数房企将储销比控制在2.5年左右。近年来,美的置业控制拿地比重,持续调控土储和布局结构,投销比逐年下降,由2018年的2.18下降至2021年的0.67,有效降低资金压力。

图表5:2018-2021年美的置业投销比

2018-2021年美的置业投销比.png



备注:2021年投资面积根据公司年报披露的权益口径投资面积除以0.6估计得出。

数据来源:美的置业年报,爱德地产研究院整理

随着投资力度减小,销售去化正常,美的置业的储销比逐年降低。2021年,总土储面积出现下降。此外,美的置业在交付结转方面的表现十分优异。2021年,全国交付7.1万套住宅,交付率达90%;结算面积增长28%,结转比提升至0.72,结转效率大幅提升30%,在行业内处于较高水平。

图表6:2018-2021年美的置业结转比


2018-2021年美的置业结转比.png


数据来源:美的置业年报,爱德地产研究院整理

总 结

在黑铁时代,唯有思索长远,精益求精的房企才能“活下去、活得好”。美的置业始终坚守高信用价值,持续城市深耕,不断向管理要红利,在融资渠道、土储质量、产品品质等多方面均占有优势。美的置业不仅能站稳30强,今年甚至有机会冲击20强,让我们拭目以待!


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